O fundo imobiliário XPSF11 está atualmente sendo negociado próximo dos R$ 6 por cota, o que representa um desconto significativo de aproximadamente 20% em relação ao seu valor patrimonial de R$ 7,80. Apesar do aparente atrativo dessa queda, a expectativa dos investidores estava alinhada a uma gestão mais dinâmica e resultados mais expressivos, especialmente em um cenário desafiador de mercado.
Gestão conservadora e resultados abaixo do esperado
No relatório mensal mais recente, o fundo indicou que a gestão optou por realizar uma reciclagem tímida do portfólio, trocando ativos por outros com maior retorno esperado. No entanto, o movimento foi considerado pouco agressivo, especialmente em um momento onde o mercado apresenta múltiplas oportunidades de ativos altamente descontados.
Um exemplo dessa estratégia conservadora foi a recente aquisição de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) indexado ao CDI + 4%. Embora a medida busque aumentar o retorno do fundo, muitos investidores esperavam ações mais contundentes, que refletissem diretamente na distribuição mensal de dividendos.
Dividendos estáveis, mas modestos
Nos últimos meses, o fundo distribuiu cerca de R$ 0,06 por cota, refletindo um dividend yield anualizado próximo de 1% ao mês, considerando o atual preço das cotas. Apesar da consistência nas distribuições, não há perspectivas de crescimento significativo no curto prazo. Além disso, existe o risco de pequenas reduções nos próximos meses, devido ao impacto da inflação e da taxa de juros sobre os ativos do portfólio.
Outro ponto que preocupa investidores é a falta de transparência quanto ao volume exato das reservas acumuladas pelo fundo. Esse dado é crucial para determinar a sustentabilidade das distribuições futuras.
Composição do fundo e impacto no valor patrimonial
Atualmente, 97% do patrimônio do XPSF11 está investido em outros fundos imobiliários (FOFs), com apenas 1% em CRIs. Essa composição é diretamente responsável pela sensibilidade do valor patrimonial às oscilações do mercado imobiliário. Quando os fundos imobiliários nos quais o XPSF11 investe sofrem quedas nas cotações, o valor patrimonial do fundo também é diretamente impactado negativamente.
Em um cenário onde o mercado imobiliário ainda sofre com volatilidade, essa exposição majoritária a FOFs explica a recente redução significativa no valor patrimonial.
Duplo desconto e potencial de valorização
Apesar das críticas, o fundo oferece um interessante “duplo desconto”. Além do desconto atual sobre o valor patrimonial das cotas do próprio XPSF11, há também o desconto das cotas dos fundos imobiliários adquiridos, resultando num potencial upside total de até 58%. Contudo, investidores precisam avaliar cuidadosamente se esse potencial será realmente alcançado, considerando as incertezas macroeconômicas e a política conservadora da gestão.
Liquidez em queda e baixo dinamismo nas movimentações
Outro ponto que merece destaque é a queda acentuada na liquidez diária das cotas do XPSF11. Atualmente, a liquidez média gira em torno de R$ 470 mil por dia, muito abaixo do pico histórico, quando chegava a negociar mais de R$ 2 milhões diariamente. Essa redução de liquidez limita a capacidade dos investidores em realizar operações rápidas e eficientes.
Aquisições e vendas tímidas em março
Em termos de movimentações recentes, o fundo comprou R$ 200 mil em cotas do fundo BTH e vendeu aproximadamente R$ 4 milhões em outros ativos (LVB, KNRI, VMR). Essas movimentações foram consideradas modestas, o que reforça a percepção de que a gestão poderia ter sido mais estratégica e agressiva para explorar oportunidades no mercado.
Embora o fundo XPSF11 ofereça um desconto atraente e potencial para valorização, os investidores devem considerar a estratégia conservadora da gestão, dividendos limitados e os desafios macroeconômicos atuais antes de decidir por investir ou manter posições no ativo.
O post XPSF11: o fundo imobiliário que poderia ter entregue mais em 2025 apareceu primeiro em O Petróleo.