O fundo imobiliário XPML11, um dos maiores do setor de shopping centers no Brasil, tem sido alvo de grande atenção e preocupação por parte dos investidores nos últimos dias. Questões envolvendo sua alavancagem financeira e a gestão do seu caixa levantaram dúvidas sobre sua capacidade de cumprir obrigações futuras.
Mas será que o XPML11 realmente está em risco? Vamos analisar os detalhes financeiros do fundo e entender quais são as estratégias disponíveis para enfrentar esse cenário.
Como funcionam a alavancagem e a gestão de caixa de um FII?
Diferente de empresas comuns, fundos imobiliários (FIIs) não podem contrair dívidas da mesma maneira que as corporações. No entanto, existem formas de alavancagem utilizadas por esses fundos para otimizar seus investimentos.
As principais estratégias incluem:
- Compra parcelada: o fundo pode adquirir um ativo e pagar de forma parcelada, assumindo uma obrigação financeira futura.
- Securitização: consiste na emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), utilizando aluguéis futuros como garantia para captar recursos.
Essa segunda opção tem sido muito usada nos últimos anos, permitindo que os FIIs obtenham capital sem recorrer a empréstimos tradicionais. No entanto, essa estratégia também implica compromissos financeiros que precisam ser honrados periodicamente.
O XPML11 tem dinheiro suficiente para suas obrigações?
Os dados divulgados no relatório gerencial do fundo trouxeram uma questão importante: a real disponibilidade de caixa. O XPML11 reportou um saldo de R$ 651 milhões, mas essa soma inclui disponibilidades e investimentos em outros FIIs.
Se considerarmos apenas o caixa imediato, o fundo realmente tem cerca de R$ 398 milhões disponíveis. Isso significa que, ao final de 2025, o saldo projetado seria de menos R$ 49 milhões, evidenciando um possível déficit financeiro.
A estratégia de considerar “disponibilidades” em vez de apenas “caixa” gerou preocupação entre investidores, pois esses ativos são menos líquidos e podem ser de difícil conversão em dinheiro rápido.
O XPML11 pode quebrar? Quais as soluções?
Antes de qualquer conclusão precipitada, é importante destacar que o XPML11 é um fundo com patrimônio superior a R$ 6 bilhões e possui ativos de alta qualidade. Ou seja, ele tem alternativas viáveis para resolver esse problema financeiro.
Algumas das estratégias que o gestor pode adotar incluem:
1. Venda de ativos imobiliários
O fundo pode vender parte dos seus shoppings ou participações em empreendimentos, levantando recursos para cobrir suas obrigações. No entanto, o momento do mercado não é favorável, pois as taxas de juros estão altas e podem impactar o preço de venda.
2. Emissão de novas cotas (subscrição)
Outra possibilidade é captar dinheiro no mercado via emissão de novas cotas. No entanto, essa estratégia pode ser desfavorável aos cotistas se for feita a um preço muito abaixo do patrimonial do fundo.
3. Novas securitizações
Emitir novos CRIs poderia trazer mais liquidez ao fundo, mas aumentar a alavancagem pode ser um risco, já que se trata de uma dívida adicional.
4. Redução dos dividendos
Uma estratégia mais conservadora seria reduzir temporariamente os dividendos distribuídos aos cotistas, garantindo maior fôlego financeiro ao fundo.
Qual o impacto para os investidores?
Diante desse cenário, a principal recomendação é acompanhar de perto as decisões do gestor. Ainda que existam desafios, o fundo tem alternativas para evitar impactos mais severos.
Os cotistas devem evitar decisões impulsivas, como vender as cotas sem avaliar todo o contexto. O momento atual exige análise fria e estratégica, levando em conta os planos de gestão que serão implementados.
XPML11 continua sendo um bom investimento?
O XPML11 enfrenta desafios financeiros e precisa de ajustes em sua estratégia para garantir sua sustentabilidade. Apesar disso, a qualidade do portfólio e seu tamanho conferem um grau de segurança ao fundo.
Investidores devem se manter atentos aos próximos relatórios e decisões do gestor. Se bem administrado, o fundo pode superar essa fase sem impactos drásticos.
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