O fundo imobiliário VSLH11 entrou em 2025 cercado de incertezas. Com distribuição de apenas R$ 0,03 por cota pelo terceiro mês consecutivo, queda no valor patrimonial e exclusão do IFIX, o Versales Hotelaria FII vive um dos momentos mais delicados de sua trajetória. Mas o que está por trás dessa turbulência?
Dividendos estagnados e justificativas que não se sustentam
Em janeiro, o fundo distribuiu R$ 0,03 por cota — mesmo valor dos dois meses anteriores. A gestora inicialmente justificou a redução (de R$ 0,04 para R$ 0,03) com base em:
- Pré-pagamento do CRI Oratto, que deixou de gerar receita;
- Menor número de dias úteis;
- Queda da inflação de novembro.
Porém, o fato de o rendimento continuar baixo por três meses seguidos indica que os problemas vão além desses fatores pontuais.
Caixa elevado, mas sem alocação efetiva
O fundo mantém cerca de 10,6% de seu patrimônio em caixa, além de outros 3,4% alocados em FIIs, totalizando 14% sem destinação direta a CRIs. Apesar disso, não houve novas alocações relevantes no período, o que compromete o potencial de geração de receita.
Além disso, há inconsistências nos dados do relatório: uma fatia de 1,6% do patrimônio está sem alocação definida, o que levanta dúvidas sobre a precisão das informações divulgadas.
Inadimplência estrutural e carências prolongadas
A saúde da carteira preocupa. Segundo o relatório de janeiro:
- 61% das operações estão em carência — ou seja, não geram fluxo de caixa imediato;
- Apenas 21,5% da carteira está adimplente e sem carência;
- 1,7% das operações estão inadimplentes e em processo de negociação.
Essa composição compromete severamente o potencial de distribuição de rendimentos. Em janeiro, o fundo gerou aproximadamente R$ 1 milhão em receita, mas distribuiu apenas R$ 900 mil — reflexo claro da baixa eficiência operacional.
Valor patrimonial em queda: impacto do CRI XBXO
O VP do fundo caiu para R$ 99,93 por cota, pressionado por uma remarcação negativa do CRI XBXO, ligado ao projeto Circuito de Compras. Essa reavaliação gerou uma queda patrimonial de -6,72% em dezembro, refletida nos relatórios seguintes.
Exclusão do IFIX e risco de aumento na taxa de administração
O fundo foi removido da composição do IFIX — o principal índice de fundos imobiliários da B3 — o que, pelas regras, alteraria a base de cálculo da taxa de administração de “valor de mercado” para “valor patrimonial”. Com o valor de mercado cotado a R$ 2,75 e o patrimonial a R$ 9,93, isso triplicaria os custos com taxas.
Diante do impacto potencial, a gestão decidiu manter a cobrança com base no valor de mercado, preservando a performance já pressionada do fundo.
Exposição arriscada à multipropriedade e concentração de risco
A carteira do VSLH11 tem mais de 70% de alocação no setor de hotelaria, com forte presença no segmento de multipropriedade, considerado de alto risco.
Entre os devedores mais relevantes, destacam-se:
- Gramado Parks (21%) – já envolvida em atrasos e renegociações em outros fundos;
- Mirante Holding (19%) – com operações específicas sob risco;
- VAN Holding e Circuito de Compras (XBXO) – ambos com problemas financeiros.
Essa alta concentração em devedores problemáticos compromete ainda mais a previsibilidade de receitas e a segurança do portfólio.
Alerta nos indicadores: LTV e razão PMT revelam fragilidade
A análise de crédito das operações do fundo mostra sinais preocupantes:
- LTV (Loan-to-Value) elevado em algumas operações, reduzindo a proteção do capital investido;
- Razão PMT baixa em diversas operações — em alguns casos, o devedor possui apenas 15% do valor necessário para pagar a próxima parcela de juros, evidenciando grave risco de inadimplência.
Indexação inflacionária ajuda pouco — e pode prejudicar
Com 73% da carteira atrelada ao IPCA, o fundo depende diretamente da inflação para corrigir seus rendimentos. Em janeiro, a inflação foi fraca, e isso se refletiu nos resultados. Com a inflação de fevereiro mais alta, pode haver algum alívio nas próximas distribuições — mas o impacto não deve ser significativo, dado o alto nível de carência e inadimplência.
Além disso, em cenário inflacionário, os próprios devedores sofrem, o que aumenta o risco de calote.
Perspectivas: VSLH11 pode se recuperar?
A resposta, infelizmente, depende de muitos fatores externos. O fim das carências pode elevar a receita nos próximos meses, mas isso exige:
- Liquidez para novas alocações eficientes;
- Renegociação ou quitação de dívidas em atraso;
- Melhoria na gestão da carteira e diversificação de riscos.
Dado o cenário atual, a distribuição deve permanecer entre R$ 0,03 e R$ 0,04 por cota nos próximos meses — o que representa um dividend yield extremamente baixo, considerando o risco elevado e a fragilidade dos ativos.
O VSLH11 enfrenta uma combinação perigosa de fatores: inadimplência elevada, excesso de ativos em carência, baixa distribuição de rendimentos e exposição concentrada a segmentos e devedores problemáticos. A exclusão do IFIX e a queda no valor patrimonial coroam um cenário crítico.
Para investidores, o momento exige atenção redobrada e análise criteriosa. A recuperação é possível, mas exigirá uma atuação firme da gestão e melhoria do cenário macro e microeconômico.
O post VSLH11 em colapso? Fundo corta dividendos, sai do IFIX e acende alerta vermelho apareceu primeiro em O Petróleo.