O fundo imobiliário TRXF11, especializado em renda urbana, anunciou a venda de um de seus ativos localizado em Santo André, São Paulo. A transação, formalizada em compromisso no último dia 14 de abril, totaliza R$ 31,5 milhões, superando o valor patrimonial do imóvel em 6,56%. Esse movimento reforça a estratégia de reciclagem de portfólio do fundo, prática comum em fundos que investem em imóveis comerciais alugados para grandes varejistas.
Detalhes da venda: pagamento parcelado e retorno atrativo
O ativo vendido foi a unidade do Grupo Pão de Açúcar (GPA), localizado em Santo André. Do valor total, R$ 18 milhões serão pagos à vista, condicionados à superação de cláusulas contratuais usuais nesse tipo de transação, como análise documental e escritura definitiva. Os outros R$ 13,5 milhões serão quitados em 16 parcelas mensais de R$ 821.800, corrigidas pelo IPCA, o índice oficial de inflação.
O lucro estimado dessa operação é de R$ 5,05 milhões, o que representa um impacto de aproximadamente R$ 0,25 por cota do TRXF11, conforme projeções considerando a inflação futura. Esse resultado corresponde a uma taxa interna de retorno (TIR) de 12% ao ano, refletindo a eficiência da gestão na busca por rentabilidade além dos aluguéis mensais.
Outro dado relevante: o valor obtido com a venda é 6,56% superior ao último laudo de avaliação do imóvel, realizado em dezembro de 2024. O cap rate de saída (taxa de capitalização) da operação ficou em 6,8%, considerando o valor do aluguel vigente, um indicador saudável dentro do segmento.
Por que a venda faz parte da estratégia do fundo?
Fundos de renda urbana como o TRXF11 atuam de forma dinâmica, comprando imóveis em lote e revendendo de forma gradual. Isso permite não apenas capturar ganhos de capital, como também adequar o portfólio às condições de mercado e necessidades dos locatários.
Esse modelo de negócios é bastante comum em fundos que adquirem grandes blocos de imóveis de empresas varejistas, como supermercados e farmácias. Na prática, essas companhias deixam de ser proprietárias e passam a alugar os imóveis que ocupam, gerando previsibilidade de receita para o fundo e liquidez para o vendedor.
A concentração de contratos com inquilinos como o GPA pode levantar dúvidas entre investidores, mas essa característica é inerente à estratégia de aquisição em larga escala. Quando grandes redes decidem vender imóveis, geralmente o fazem em blocos, o que naturalmente aumenta a exposição do fundo a determinados segmentos ou locatários.
Alavancagem: risco ou oportunidade?
Outro ponto frequentemente discutido entre investidores é a alavancagem do TRXF11. Apesar de elevada, a gestão demonstra habilidade em utilizar recursos de terceiros para adquirir ativos, obtendo retornos superiores ao custo das dívidas. O conceito de alavancagem vai além da simples contratação de empréstimos; trata-se de expandir o patrimônio do fundo com capital externo, visando amplificar os ganhos.
Quando bem estruturada, a alavancagem é uma ferramenta que potencializa a rentabilidade, desde que o retorno gerado pelos ativos adquiridos supere o custo da dívida. No caso do TRXF11, a estratégia tem se mostrado eficiente, contribuindo para resultados sólidos mesmo em cenários econômicos desafiadores.
Comparações com outros fundos e perspectivas
A prática de reciclagem de portfólio não é exclusividade do TRXF11. Fundos como o HGRU11, que também investem em renda urbana, adotam estratégias semelhantes, comprando grandes blocos de imóveis e revendendo gradualmente para capturar ganhos de capital.
Esses movimentos, ainda que pontuais, são importantes para manter o portfólio ajustado e rentável. Além disso, os lucros obtidos com as vendas são distribuídos entre os cotistas, conforme a obrigatoriedade de repasse de pelo menos 95% dos resultados não recorrentes.
A expectativa é que novas vendas ocorram no TRXF11, mantendo a dinâmica de reciclagem de ativos e reforçando a geração de valor para os cotistas.
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