Mesmo com a taxa Selic em patamar elevado e o consumo pressionado pela inflação, os fundos imobiliários de shopping vêm surpreendendo positivamente o mercado. Neste artigo, vamos analisar os quatro principais FIIs do setor — XPML11, VISC11, HGBS11 e HSML11 — destacando seus dividendos, riscos, diversificação e o potencial de valorização das cotas.
XPML11: diversificação e estabilidade
O XP Malls (XPML11) é hoje um dos maiores e mais líquidos FIIs de shopping do Brasil, com mais de meio milhão de cotistas. O fundo conta com mais de 20 ativos no portfólio, todos bem localizados, com vacância abaixo de 5% e baixa inadimplência — um sinal de estabilidade operacional mesmo em momentos turbulentos.
Destaques:
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Dividend Yield (últimos 12 meses): 10,5%
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Vacância: <5%
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Participações em diversos shoppings, com gestão ativa
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Alta liquidez no mercado secundário
Essa diversificação reduz o impacto de eventuais problemas pontuais em algum ativo do portfólio. Além disso, a gestão ativa permite comprar e vender participações em shoppings conforme as oportunidades do mercado.
VISC11: oportunidade com desconto
O Vinci Shopping Centers (VISC11) chama atenção pelo seu P/VP de 0,81, ou seja, está sendo negociado com 19% de desconto sobre o valor patrimonial. Seu portfólio é composto por mais de 30 shoppings espalhados por diversas regiões do Brasil.
Destaques:
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Dividend Yield (12 meses): 10%
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Ocupação em fevereiro/25: 94,5% (alta frente a 93,6% em 2024)
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Participação em várias administradoras e regiões
Além do bom retorno, o fundo vem demonstrando recuperação consistente pós-pandemia, com aumento nas vendas e redução da inadimplência.
HGBS11: força em São Paulo e queda da vacância
O Hedge Brasil Shopping (HGBS11) tem 86% de seu portfólio concentrado no estado de São Paulo, o que pode parecer um risco, mas é compensado pela presença de 10 operadores diferentes e vacância em queda, mesmo com inflação e juros altos.
Destaques:
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Dividend Yield (12 meses): 10,22%
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Vacância: Em queda constante
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Crescimento de vendas: +12%
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Lucro: R$ 18,5 milhões no último ano
Mesmo com o cenário macroeconômico adverso, o fundo mantém sua solidez e vem se valorizando em 2025.
HSML11: alta rentabilidade, baixa diversificação
O Hemisfério Sul Shopping (HSML11) se destaca pelo DY de 11,28%, o mais alto entre os analisados. No entanto, possui apenas sete ativos no portfólio, o que aumenta o risco de concentração.
Destaques:
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Dividend Yield (12 meses): 11,28%
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P/VP: 0,74 (bem abaixo do valor patrimonial)
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Ocupação: 95,8%, puxada para baixo por um shopping com 92,1%
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Receita extra: 18% oriunda de estacionamentos
Apesar da baixa diversificação, o HSML11 tem a vantagem de deter participação majoritária em todos os seus ativos, o que dá mais controle à gestão.
Contexto do setor: Selic alta, vacância em queda
Mesmo com a Selic alta e o consumo pressionado, a vacância nos shoppings vem diminuindo — sinal de recuperação do setor. Além disso, os FIIs estão entregando rendimentos mensais acima de 0,8% em média, um retorno interessante frente a outros ativos.
Comparativo Rápido:
| Fundo | Dividend Yield (12m) | P/VP | Ativos | Vacância |
|---|---|---|---|---|
| XPML11 | 10,5% | ~1,00 | 20+ | <5% |
| VISC11 | 10% | 0,81 | 30+ | 94,5% |
| HGBS11 | 10,22% | ~0,90 | 15+ | Em queda |
| HSML11 | 11,28% | 0,74 | 7 | 95,8% média |
Vale a pena investir agora?
Sim, especialmente se o investidor busca renda passiva mensal e estiver montando uma carteira diversificada. Com valores a partir de R$ 500, já é possível comprar cotas dos quatro fundos analisados e começar a receber dividendos no mês seguinte. Importante: nenhum investimento está livre de riscos. Por isso, diversificação e análise constante são fundamentais.
Um olhar para os EUA: o mercado de REITs
Nos Estados Unidos, os REITs (Real Estate Investment Trusts) funcionam de forma parecida com os FIIs brasileiros, mas com capitalizações bilionárias e foco em nichos como data centers, antenas de celular e saúde.
Exemplos notáveis:
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AMT (American Tower): Fundos de infraestrutura com presença no Brasil.
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REITs de Data Center: Beneficiados pelo crescimento da IA e tecnologia.
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REITs de Saúde: Em alta por causa do envelhecimento populacional.
Para brasileiros, investir em REITs significa acessar o mercado global, com pagamentos em dólar e exposição a economias mais estáveis.
Comprar na baixa, colher na alta
Apesar dos desafios macroeconômicos, o setor de shoppings mostra resiliência. Os fundos analisados estão descontados e pagando dividendos sólidos, tornando este um bom momento para quem pensa no longo prazo. Como sempre, investir com estratégia, diversificação e foco nos fundamentos é o caminho mais seguro para construir patrimônio com FIIs.
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