O TGAR11, um dos fundos imobiliários mais conhecidos do segmento de desenvolvimento, chama atenção dos investidores por dois fatores: uma carteira robusta e um deságio superior a 21% em relação ao valor patrimonial. Mas por que o fundo ainda está com desempenho abaixo das expectativas e quais os riscos que rondam esse ativo? A seguir, mergulhamos nos detalhes do portfólio, nas recentes movimentações e no cenário atual que influencia as distribuições e as vendas dos ativos.
O que está acontecendo com o TGAR11?
O fundo está sendo negociado na faixa dos R$ 90, bem abaixo do valor patrimonial, o que representa um desconto de cerca de 21%. A atratividade desse deságio, por si só, já seria um ponto de atenção positiva, mas os investidores mais atentos notaram que as distribuições mensais estão estáveis em R$ 1 por cota — o que pode parecer abaixo do esperado para um fundo com perfil mais agressivo.
Nos últimos três meses, as distribuições seguiram esse patamar, mesmo com uma carteira de 216 ativos e movimentações recentes em sua base de CRIs, com compra e venda de R$ 40 milhões em operações. A liquidez do TGAR11 é outro destaque: cerca de R$ 5,5 milhões são negociados por dia, sinalizando bom volume de mercado.
Carteira diversificada, mas dependente de performance
Ativos em desenvolvimento x ativos performados
Um dos pontos centrais na análise do fundo é o perfil de risco da carteira. Aproximadamente 74% da carteira já está performada — ou seja, são ativos que já estão maduros e com possibilidade real de venda. Isso ajuda a reduzir os riscos do fundo, uma vez que os outros 20% ainda estão em fase de desenvolvimento e carregam riscos típicos como atrasos em obras, problemas com execução e fluxo financeiro instável.
A performance da carteira tem implicações diretas nas distribuições. Ativos performados têm liquidez maior e atratividade de venda, ao passo que projetos em construção ainda precisam vencer obstáculos antes de gerar caixa real.
Estoque elevado e fluxo de caixa dependente das vendas
O fundo conta com R$ 2,1 bilhões em estoque de imóveis e R$ 2,4 bilhões em valores a receber das unidades já vendidas. Mas vale destacar: esse estoque não é caixa disponível, e sim imóveis que ainda precisam ser vendidos. Ou seja, o desempenho do TGAR11 está atrelado à capacidade de girar esse estoque no mercado.
Nos últimos relatórios, o fundo passou a separar graficamente os ativos performados e os em desenvolvimento, o que facilita a análise de risco pelos cotistas. O problema é que, mesmo com a maior parte da carteira já pronta, as vendas vêm sendo significativamente abaixo do esperado, mês após mês.
Gráficos revelam o problema: vendas aquém das expectativas
Ao analisar os relatórios, fica claro o gap entre a expectativa de vendas e o que de fato foi realizado. Por exemplo, entre outubro de 2024 e fevereiro de 2025, as vendas mensais de urbanismo ficaram quase sempre abaixo do projetado, com exceção de um pico em janeiro, devido ao lançamento de um novo loteamento.
Nas parcerias, como as realizadas com a CPAS Nova Colorado, o cenário é semelhante: desde março de 2024, todos os meses registraram vendas abaixo do previsto.
O mesmo se observa em outros segmentos da carteira, como incorporação e multipropriedades. Em janeiro de 2025, por exemplo, foram vendidas apenas 24 unidades, diante de uma expectativa de 55. Ou seja, a dificuldade de conversão em vendas tem afetado diretamente o desempenho financeiro do fundo.
Inadimplência sob controle, mas alerta permanece
Apesar das dificuldades nas vendas, o índice de inadimplência do TGAR11 está em níveis aceitáveis, girando entre 5% e 6%, tanto nas operações de urbanismo quanto nas de incorporação e multipropriedade. Ou seja, o problema maior não está nos recebimentos, mas sim na velocidade de venda dos estoques.
O impacto do cenário macroeconômico
O gestor do fundo reforça que o TGAR11 tem potencial para manter rendimentos mesmo em um cenário econômico mais fraco. No entanto, as condições de mercado — especialmente a alta dos juros e a desaceleração da economia — têm afetado diretamente a capacidade de venda de imóveis e unidades fracionadas.
Sem vendas, não há giro de estoque. E sem giro, não há geração de caixa suficiente para aumentar distribuições. A atual política de distribuição de R$ 1 por cota se mantém, mas com risco de não subir no curto prazo, a depender do comportamento do mercado.
Guidance para 2025: entre R$ 0,90 e R$ 1,10 por cota
O guidance divulgado pelo fundo para o primeiro semestre de 2025 aponta um intervalo de distribuição entre R$ 0,90 e R$ 1,10 por cota, reforçando a estabilidade atual e o foco em manter o fundo atraente mesmo em um cenário desafiador. Essa estabilidade, no entanto, dependerá da evolução nas vendas — o ponto mais crítico do fundo no momento.
Composição da carteira: foco em equity, mas CRIs oferecem equilíbrio
O TGAR11 é, essencialmente, um fundo com foco em ativos de equity, com 87% da carteira dedicada a isso — especialmente urbanismo, incorporação e multipropriedade. Já a carteira de CRIs representa apenas 13%, embora conte com rentabilidades elevadas (IPCA +12%).
O desempenho dos CRIs é estável, com LTVs (relação entre valor da dívida e garantia) baixos, o que aumenta a segurança dessa parte da carteira. Ainda assim, como o peso no portfólio é pequeno, sua influência nas distribuições é limitada.
O TGAR11 continua sendo um fundo com alto potencial, com ativos de qualidade, carteira diversificada e bom histórico de gestão. O deságio de 21% sobre o valor patrimonial é um atrativo para quem acredita numa retomada das vendas.
Entretanto, é preciso atenção redobrada: as dificuldades de vendas persistem e o cenário macroeconômico não tem ajudado. A geração de caixa e as distribuições estão diretamente atreladas à capacidade do fundo de girar seus estoques.
Para o investidor que aceita um risco maior em troca de um possível retorno acima da média, o TGAR11 pode ser uma boa aposta — principalmente para quem busca ganho de capital no médio/longo prazo com base na recuperação dos preços.
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