O fundo imobiliário SARE11, gerido pela Santander Asset, acaba de dar um passo decisivo rumo à recuperação financeira. Com a venda de um galpão logístico em Barueri por R$ 62 milhões, o fundo não apenas reduziu seu nível de endividamento, como garantiu fôlego para operar com mais segurança nos próximos anos. A operação, que resultou em um ganho de capital de R$ 6 milhões, reacendeu o interesse dos investidores e elevou a confiança sobre sua gestão.
Uma negociação que mudou o jogo
A venda do imóvel foi o ponto de virada. O fundo, que estava negociando suas cotas a menos da metade do valor patrimonial (R$ 3,70 frente a um valor patrimonial de R$ 7,70), viu suas cotas dispararem após o anúncio. Isso se deu, em grande parte, pelo movimento agressivo de Fundos de Fundos (FoFs) e hedge funds, que voltaram a comprar cotas de SARE11 diante da clara melhora no cenário do fundo.
Entenda o impacto da venda
Reforço de caixa e estratégia de desendividamento
O recurso obtido com a venda será destinado integralmente ao reforço de caixa e ao cumprimento das obrigações previstas no CRI relacionado ao ativo W Torre Morumbi. Essa postura conservadora, segundo o próprio relatório da gestão, demonstra um comprometimento com os cotistas e uma rejeição à ideia de “inventar moda” comprando novos ativos enquanto ainda existe alavancagem relevante.
“É melhor um fundo pé no chão do que um fundo com pressa para crescer às custas de novos riscos”, destaca o relatório.
Detalhamento do pagamento e cronograma
A venda será paga em 14 parcelas até o ano que vem, sendo as duas primeiras as maiores: R$ 13 milhões e R$ 10 milhões. Esse fluxo permitirá que o fundo mantenha uma operação mais controlada, liberando capital gradualmente e reduzindo pressões de curto prazo.
Performance do imóvel vendido
O imóvel de Barueri teve uma rentabilidade acumulada de 85,7% ao longo do período de investimento, o que corresponde a 140% do CDI, mesmo em um ambiente econômico desafiador. Esse desempenho reforça a qualidade dos ativos sob gestão do SARE11.
Gestão responsável e alinhamento com os cotistas
A atuação da gestão também merece destaque. Diferente de outros FIIs que comunicam mudanças importantes de forma tardia, o SARE11 ofereceu um guidance parcial aos cotistas, garantindo uma distribuição mínima de R$ 0,026 por cota no semestre, mesmo diante de incertezas com vacância e movimentações de locatários.
Essa transparência fortalece a confiança na gestão e diferencia o fundo num mercado onde a falta de alinhamento com o investidor é, infelizmente, comum.
Modulação de galpão: uma solução estratégica contra vacância
Outro ponto interessante abordado no relatório foi a estratégia de modulação de imóveis. Com a devolução de espaços em galpões, a gestão considera dividir grandes áreas logísticas em porções menores para atrair múltiplos inquilinos. Isso dilui o risco de vacância total e amplia as chances de locação mesmo em um mercado desaquecido.
“Prefiro um galpão modulado com três empresas do que um 100% alugado para um só inquilino que pode sair a qualquer momento”, destaca o analista do canal.
Projeções e horizonte até 2030
Com R$ 27 milhões já em caixa e mais R$ 49 milhões a receber, o fundo soma R$ 76 milhões líquidos que garantem operações tranquilas até pelo menos 2027. Com mais vendas planejadas, há potencial para estender esse prazo até 2030 — ponto crítico da alavancagem do fundo.
Risco controlado e estratégias futuras
Mesmo com a necessidade de quitar aproximadamente R$ 100 milhões até 2030, o fundo possui ativos de qualidade e altamente líquidos, como os galpões de Santo André e Bela Cintra, que podem ser vendidos no futuro, se necessário. A ideia é ganhar tempo, evitar decisões apressadas e buscar oportunidades de mercado antes de novos movimentos.
A situação do SARE11 era delicada: alta alavancagem, pressão por liquidez e incertezas operacionais. A decisão de vender o galpão e não reinvestir imediatamente demonstrou maturidade por parte da gestão, que priorizou a sustentabilidade do fundo e a proteção do capital do cotista.
Agora, com mais tempo, fluxo de caixa e uma base mais sólida, o fundo pode planejar o futuro com mais cautela. A expectativa é que, até 2030, o fundo consiga se reestruturar completamente e, quem sabe, voltar a crescer com segurança.
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