O fundo imobiliário RZAT11, focado no segmento logístico, mantém expectativas positivas para a distribuição de rendimentos nos próximos meses, com projeção de até R$ 1,10 por cota. A rentabilidade do fundo segue em destaque, com um yield anualizado próximo de 13%, impulsionado por sua estratégia diferenciada que combina arrendamento de galpões logísticos e contratos com opção de recompra.
Modelo híbrido e recompra de imóveis fortalecem o fluxo de caixa
Embora classificado como fundo logístico, o RZAT11 adota uma operação semelhante a fundos híbridos. Isso se deve ao modelo de sale and leaseback com opção de recompra, que garante ao fundo, além dos aluguéis, receitas adicionais expressivas provenientes dessas opções. Em março, por exemplo, o fundo arrecadou R$ 3,7 milhões apenas com esse mecanismo, representando mais da metade da receita total do mês.
Os imóveis adquiridos pela gestora apresentam um desconto médio de 44% em relação ao valor de mercado, o que permite ao fundo potencializar ganhos em casos de inadimplência dos inquilinos. Caso um locatário deixe de honrar os pagamentos referentes à recompra, o fundo permanece com o imóvel pelo valor de aquisição descontado, podendo revendê-lo posteriormente por um preço mais elevado.
Inquilino em atraso gera atenção, mas fundo mantém solidez
Um dos principais pontos de atenção no momento envolve a SPAN, inquilina de um dos galpões do portfólio, localizada em Goiás. A empresa, embora tenha mantido os pagamentos de aluguel em dia, está em atraso com a parcela referente à opção de recompra, no valor de R$ 0,21 por cota. Caso o pagamento não seja regularizado, a SPAN perderá o direito de recomprar o imóvel, o que garante ao fundo um potencial ganho elevado, considerando o desconto na aquisição.
Apesar dessa situação, o fundo permanece sólido, com 97% do patrimônio alocado em 11 galpões distribuídos em sete estados brasileiros e nenhum tipo de alavancagem financeira. O valor patrimonial do fundo é de aproximadamente R$ 430 milhões, enquanto os imóveis que compõem o portfólio somam R$ 715 milhões em valor de mercado.
Reservas e expectativa de dividendos
O RZAT11 possui uma reserva de caixa equivalente a R$ 0,59 por cota, o que reforça a estabilidade das distribuições futuras. A expectativa é de que o fundo mantenha o pagamento de dividendos entre R$ 1,05 e R$ 1,15 por cota nos próximos três meses, sustentando um dos yields mais altos entre os fundos logísticos.
O modelo de operação, semelhante ao utilizado pelo fundo RZTR11, mas adaptado para galpões logísticos, garante uma combinação de segurança e alta rentabilidade, mesmo em cenários de inadimplência. O prazo médio dos contratos varia entre 5 e 10 anos, o que proporciona previsibilidade ao fluxo de receitas.
Enquanto o mercado monitora a situação da SPAN, o RZAT11 segue atraindo atenção por sua estratégia diferenciada, que alia desconto na compra de ativos, opções de recompra e forte geração de caixa para distribuição de dividendos.
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