O fundo imobiliário BCRI11 atravessa um momento delicado, refletido em um significativo deságio no valor da cota, atualmente negociada quase 30% abaixo do valor patrimonial. Com cerca de 43 mil cotistas e taxa administrativa de 1% sobre o valor de mercado, o fundo segue enfrentando desafios devido a inadimplências crescentes, renegociações de contratos e perdas substanciais em investimentos em outros fundos.
Distribuições e expectativas futuras
Recentemente, o fundo distribuiu R$ 0,84 por cota, proporcionando um yield elevado devido à forte desvalorização da cota no mercado secundário. Apesar disso, as perspectivas futuras permanecem cautelosas. A expectativa para os próximos meses é manter distribuições entre R$ 0,78 e R$ 0,84 por cota, influenciadas pela média móvel da inflação (IPCA, IGPM), calculada nos últimos 12 meses.
Desafios da inadimplência e renúncias
A carteira do fundo apresenta atualmente uma taxa média geral de IPCA +7,5%, majoritariamente em operações classificadas como High Grade. Contudo, algumas operações específicas, com perfis mais arriscados, vêm causando preocupações:
- CRI circuito de compras: Atualmente pagando 75% do valor devido após período de waiver, com inadimplências contínuas.
- CRI GVI: Renegociação prorrogada até junho de 2025, sem pagamento efetivo recente.
- CRI PES e CRI BR Distribuidora: Com LTV acima de 90%, aumentando significativamente o risco.
Essas operações inadimplentes já representam cerca de 7% do patrimônio líquido do fundo, trazendo desafios adicionais de gestão e recuperação dos créditos.
Impactos econômicos e patrimoniais
Além das operações próprias, o BCRI11 sofreu perdas substanciais ao investir em cotas de outros fundos imobiliários como DEVA11, HCTR11 e VSLH11, compradas a preços muito superiores ao valor atual de mercado. Por exemplo, cotas do HCTR11 adquiridas a R$119 hoje valem aproximadamente R$21, representando prejuízos consideráveis aos cotistas.
Essas perdas impactaram negativamente o valor patrimonial, resultando em quedas acentuadas na cota do BCRI11, que passou de R$95 em fevereiro do ano passado para cerca de R$84 atualmente.
Correções monetárias e estratégias contábeis
Para amortecer os impactos da inflação e das oscilações nos pagamentos, o fundo utiliza um método híbrido em sua contabilidade: regime de caixa para fundos imobiliários e regime de competência para os CRIs. Essa estratégia busca garantir previsibilidade nas distribuições aos investidores, apesar das irregularidades de pagamentos por parte dos emissores dos CRIs.
Perspectivas e recomendações aos investidores
Diante desse cenário, investidores devem estar atentos à evolução das negociações envolvendo ativos inadimplentes e à capacidade do fundo de reverter perdas patrimoniais através de estratégias de recuperação. É essencial monitorar:
- Renegociações futuras, especialmente envolvendo CRI GVI e Circuito de Compras.
- Evolução das inadimplências que podem impactar diretamente o rendimento e valor patrimonial.
- Comunicações oficiais do fundo para avaliar estratégias de mitigação de riscos.
Para investidores em busca de informações detalhadas sobre tendências do setor, confira também nosso artigo sobre as previsões econômicas de 2025.
Apesar do cenário desafiador, o BCRI11 permanece atrativo devido ao alto yield atual. Contudo, investidores precisam considerar os riscos crescentes da inadimplência e as possíveis dificuldades na recuperação dos valores investidos em operações problemáticas. Monitoramento constante e atenção às divulgações oficiais serão fundamentais para uma gestão prudente dos investimentos nesse fundo.
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