O TGAR11 é um fundo imobiliário do tipo FII de desenvolvimento, focado em projetos imobiliários desde a aquisição de terrenos até a fase de venda. Com um patrimônio de aproximadamente R$ 2,7 bilhões, o fundo possui 222 ativos distribuídos em 20 estados brasileiros, impactando 111 municípios.
O FII tem cerca de 64.000 cotistas, mas recentemente, o número de investidores está mostrando sinais de queda, refletindo a volatilidade do mercado.
Distribuições recentes e expectativas
A última distribuição do TGAR11 foi de R$ 1,00 por cota, mantendo o patamar do mês anterior. Contudo, o retorno no mês foi negativo devido à queda expressiva da cota de mercado.
Guia de pagamentos
- Distribuição média esperada: entre R$ 0,90 e R$ 1,10 por cota nos próximos meses.
- O rendimento atual representa um dividend yield abaixo de fundos High Grade, mas compatível com a natureza arriscada do fundo.
A distribuição dos dividendos depende diretamente da venda das operações em desenvolvimento, o que torna a previsibilidade dos pagamentos um desafio.
Principais riscos do TGAR11
O TGAR11 tem um perfil High Yield, oferecendo potencial de retorno elevado, mas com riscos igualmente altos. Os principais desafios incluem:
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Risco de desenvolvimento
Cerca de 79% da carteira é composta por operações de desenvolvimento imobiliário, o que significa:
- Risco de obra: Atrasos, problemas regulatórios e estouros de orçamento podem impactar os retornos.
- Risco de venda: Caso as unidades não sejam vendidas no ritmo esperado, a distribuição de dividendos pode ser comprometida.
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Risco de mercado
A alta da taxa de juros desestimula financiamentos imobiliários, reduzindo a demanda por empreendimentos do fundo.
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Risco de inadimplência
A taxa de inadimplência do fundo está ligeiramente abaixo da média, o que é positivo, mas precisa ser monitorada, especialmente em operações de multipropriedade, que enfrentaram desafios recentes.
Operações em destaque
Loteamentos e incorporação
- Foram vendidas 152 unidades no segmento de loteamentos, mantendo a média mensal.
- No setor de incorporação, as vendas somaram R$ 16 milhões, abaixo do esperado.
Multipropriedade: resultado abaixo da expectativa
O fundo projetava vendas de R$ 50 milhões, mas concretizou apenas R$ 24 milhões, evidenciando dificuldades nesse segmento.
Carteira de CRIs
A carteira de Crédito Imobiliário (CRIs) representa 16% dos ativos do fundo, com taxas médias de IPCA + 11,84%, caracterizando um perfil de High Yield. Entretanto, duas operações estão sob alerta devido a dificuldades de pagamento.
Rentabilidade e liquidez
O histórico do TGAR11 mostra um longo período em que o valor de mercado superava o valor patrimonial, mas essa tendência se inverteu no último ano.
- Valor patrimonial por cota: R$ 114,42
- Retorno histórico: Impactado pela desvalorização das cotas.
- Queda brusca de cota: Registrada desde o final de 2024, refletindo a diminuição das distribuições.
Expectativas para o futuro
Para manter a rentabilidade e garantir distribuições consistentes, o TGAR11 precisará:
- Acelerar as vendas de unidades em desenvolvimento.
- Concluir obras dentro do prazo, evitando custos extras.
- Reduzir a exposição em operações de multipropriedade, que apresentaram desafios.
- Monitorar a carteira de CRIs, garantindo a saúde financeira dos ativos de crédito.
Com uma taxa interna de retorno de IPCA + 15,7%, o fundo ainda oferece uma boa expectativa de ganho no longo prazo, mas os investidores devem estar cientes dos riscos envolvidos.
O TGAR11 continua sendo um dos fundos imobiliários de maior diversificação e potencial de rentabilidade no Brasil, mas enfrenta desafios significativos devido à exposição ao setor de desenvolvimento.
Para investidores que aceitam um perfil de risco elevado, o fundo pode representar uma boa oportunidade, desde que haja uma gestão eficiente da carteira e melhora nas vendas.
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