Os fundos imobiliários (FIIs) podem estar à beira de um novo ciclo de valorização no Brasil. Duas propostas em tramitação no Congresso prometem não apenas consolidar a isenção fiscal dos FIIs e dos Fiagros, mas também atrair um novo perfil de investidor para esse mercado — os chamados super-ricos, que poderão buscar alternativas para fugir da tributação sobre grandes rendas.
Segurança jurídica: projeto de lei pode blindar FIIs e Fiagros de tributação
O primeiro ponto positivo vem da tramitação de um projeto de lei específico que garante a isenção fiscal de fundos imobiliários e Fiagros. Após o governo federal ter vetado parcialmente o dispositivo que garantia essa isenção na reforma tributária, a reação do Congresso foi rápida.
Sob a liderança do deputado Arnaldo Jardim (Cidadania-SP), a expectativa é que o veto seja derrubado nos próximos dias, permitindo o avanço do projeto que reforça juridicamente a isenção para esses produtos. Na prática, a aprovação da lei:
- Cria um escudo legal contra futuras interpretações do STF ou iniciativas que tentem reverter a isenção;
- Reduz drasticamente o risco regulatório percebido pelos investidores;
- Estimula a entrada de novos aportes, especialmente de investidores institucionais e de alta renda.
Essa segurança jurídica é crucial para um mercado que sofreu com instabilidade e receios nos últimos anos.
Nova tributação dos super-ricos: efeito colateral positivo para os FIIs?
A segunda frente de impacto vem de outra proposta do governo: a tributação da renda anual acima de R$ 600 mil. A ideia é compensar perdas de arrecadação causadas pela ampliação da faixa de isenção do IR para rendas mais baixas.
Segundo o texto em discussão, ativos isentos, como FIIs e alguns títulos incentivados, não entrarão na base de cálculo do novo tributo. Isso abre espaço para que grandes investidores — especialmente os que vivem de aluguéis de imóveis físicos — considerem migrar parte de seus ativos para fundos imobiliários, em busca de eficiência fiscal.
Exemplo prático:
Imagine um investidor com 30 salas comerciais que lhe rendem R$ 1,8 milhão por ano. Com a nova tributação, ele poderá reduzir sua exposição direta a imóveis físicos e alocar parte desse capital em FIIs, preservando sua renda e evitando tributação extra.
Potencial de alta: fluxo novo e investidor exigente
A chegada de investidores com ticket médio mais elevado pode provocar uma revalorização dos fundos imobiliários, tanto pela pressão de demanda quanto pela profissionalização na cobrança por melhores práticas de gestão.
Investidores de alta renda tendem a:
- Exigir mais governança dos gestores;
- Cobrar eficiência na alocação de capital;
- Pressionar por melhores resultados e transparência.
Isso pode ser um divisor de águas para o setor, especialmente após um período em que alguns FIIs foram criticados por emissões dilutivas e má gestão de portfólio.
E o investidor pessoa física? Também sai ganhando
Mesmo quem ainda está longe de ultrapassar os R$ 600 mil anuais de renda pode comemorar. A blindagem legal dos fundos e a possível entrada de grandes investidores:
- Aumentam a liquidez do mercado secundário;
- Valorizam as cotas existentes, com impacto direto nos rendimentos;
- Estimulam a criação de novos fundos e estratégias, ampliando as opções para todos os perfis.
Além disso, a isenção fiscal nos FIIs continua sendo um dos principais atrativos para quem busca renda passiva de longo prazo — algo que se torna ainda mais valioso diante da complexidade tributária brasileira.
O que falta para as mudanças virarem realidade?
No momento, o foco do Congresso está voltado para a aprovação do Orçamento de 2025, o que tem adiado a votação do veto. No entanto, a tendência é que a derrubada ocorra ainda no primeiro semestre, abrindo caminho para a tramitação do projeto de lei e para a consolidação das regras.
Sobre a tributação dos super-ricos, o texto ainda pode passar por ajustes, mas o direcionamento político e fiscal do governo deixa claro que essa medida tem grandes chances de ser aprovada.
Um novo horizonte para os FIIs
Os fundos imobiliários podem estar prestes a viver uma das fases mais positivas da última década. A combinação de segurança jurídica, isenção fiscal definitiva e mudança no perfil de investidores cria um cenário fértil para a valorização do setor.
E mesmo que você não esteja no grupo dos “super-ricos”, esse novo contexto pode beneficiar todos os cotistas, impulsionando rendimentos e valorização de longo prazo.
Boas notícias, finalmente. E quem sabe, com disciplina e aportes constantes, você também não chegue lá?
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