O fundo imobiliário Riza Akin (RZAT11) divulgou um relatório destacando o aumento significativo em suas distribuições, alcançando um yield atrativo de cerca de 13% ao ano. A recente distribuição mensal do fundo chegou a R$ 1,10 por cota, mostrando crescimento em relação aos meses anteriores. Mas o que torna esse fundo tão especial? E por que seu valor patrimonial é diferente do valor de mercado dos imóveis?
Modelo único de investimento e alto retorno
O RZAT11 possui uma estratégia diferenciada no mercado imobiliário, adotando a modalidade de operação conhecida como “sale-leaseback” com opção de recompra. Nesse modelo, o fundo adquire imóveis diretamente dos proprietários, que imediatamente passam a ser inquilinos desses mesmos imóveis.
O diferencial é que esses inquilinos têm o direito de recomprar o imóvel ao término do contrato, desde que mantenham em dia os pagamentos dos aluguéis e das atualizações monetárias. Além do aluguel mensal ajustado pela inflação (IPCA), os inquilinos pagam também pela valorização do imóvel no período, o que eleva consideravelmente os rendimentos distribuídos aos cotistas.
Por que o valor patrimonial é diferente do valor de mercado?
O fundo atualmente detém um portfólio composto por 11 imóveis adquiridos por R$ 403 milhões, mas que têm um valor de mercado avaliado em cerca de R$ 715 milhões. O valor patrimonial registrado pelo fundo é de R$ 426 milhões, incluindo caixa e outros ativos.
Essa diferença ocorre porque o fundo registra os imóveis pelo valor efetivamente pago, não pelo valor de mercado atualizado. Isso acontece devido à opção de recompra garantida aos inquilinos pelo mesmo preço inicial. Caso o inquilino opte por recomprar o imóvel ao término do contrato, o fundo é obrigado a vendê-lo exatamente pelo valor pago na aquisição inicial.
Impacto das inadimplências no patrimônio do fundo
Apesar de incomum, uma inadimplência pode beneficiar o fundo significativamente. Caso um inquilino não cumpra com suas obrigações, perdendo o direito de recompra, o imóvel passa a ser propriedade definitiva do fundo pelo valor de mercado atualizado.
Por exemplo, um imóvel comprado por R$ 150 milhões pode ter valor de mercado atual de R$ 297 milhões. Em caso de inadimplência, o valor patrimonial do fundo automaticamente aumenta, pois o imóvel passa a integrar integralmente o patrimônio pelo valor de mercado mais alto. Dessa forma, uma eventual inadimplência pode ser vantajosa, garantindo um ganho patrimonial expressivo para os cotistas.
Projeção de distribuições para os próximos meses
Para os próximos três meses, o fundo projeta distribuições que se mantêm no patamar atual de R$ 1,10 por cota, com um piso de R$ 1,05 e um teto de R$ 1,15. Esse aumento já estava previsto devido à alta inflação recente, que influencia diretamente o valor dos aluguéis e as atualizações monetárias cobradas dos inquilinos.
Diversificação e segurança patrimonial
O RZAT11 possui imóveis distribuídos em diversos setores, como galpões logísticos, comerciais e industriais, localizados em regiões estratégicas pelo país. A diversificação garante maior segurança e estabilidade ao fundo, mitigando os riscos relacionados a setores específicos.
Além disso, o fundo protege seu patrimônio adquirindo imóveis com desconto significativo (em média 44%), oferecendo uma proteção adicional aos investidores. Caso ocorra algum problema, o fundo tem a segurança de possuir imóveis com valor superior ao registrado, garantindo ganhos futuros.
Vantagens e cuidados do modelo de opção de recompra
Um ponto importante desse modelo de investimento é a taxa cobrada por recompra antecipada, variando entre 10% e 20% sobre o valor da aquisição. Essa cláusula protege o fundo de recompras precipitadas pelos inquilinos, garantindo uma renda previsível e estável durante a vigência dos contratos.
Por outro lado, o modelo depende significativamente do desempenho econômico e da inflação. Em períodos de inflação alta, as distribuições tendem a subir expressivamente, enquanto em momentos de queda, podem cair de forma proporcional.
O fundo RZAT11 oferece uma proposta diferenciada com alto potencial de rendimento, segurança patrimonial e estratégias sólidas para lidar com riscos de inadimplência. Seu modelo híbrido e inovador o torna especialmente atraente para investidores em busca de alta rentabilidade combinada com proteção patrimonial.
Com uma taxa média contratual atrativa (IPCA + 9,7%) e a vantagem de imóveis adquiridos a preços descontados, o RZAT11 se posiciona como um ativo estratégico em momentos de inflação elevada, tornando-o uma opção relevante para investidores atentos às oportunidades do mercado imobiliário.
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