Recentemente, o fundo imobiliário XPML11 chamou a atenção do mercado devido a preocupações relacionadas à sua alavancagem financeira e capacidade de honrar obrigações futuras. Investidores questionam se o fundo terá problemas de liquidez, especialmente com um saldo projetado de caixa negativo para 2025.
Entendendo a alavancagem do XPML11
Diferentemente de empresas, fundos imobiliários não podem contrair dívidas convencionais. No entanto, utilizam estratégias como:
- Promessa de pagamento: aquisição de imóveis a prazo com correção monetária.
- Securitização: emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) usando aluguéis futuros como garantia.
Essa segunda opção tem sido amplamente usada pelo XPML11, permitindo que o fundo obtenha recursos sem vender ativos de imediato. O problema surge quando a alavancagem é elevada e a gestão de caixa não acompanha os compromissos financeiros.
O cronograma financeiro preocupa investidores
Os relatórios financeiros do XPML11 indicam que o fundo possui atualmente R$ 651 milhões em caixa e disponibilidades. No entanto, suas obrigações incluem:
- Terceira parcela da aquisição do shopping Kizumdia: R$ 63 milhões.
- Outras parcelas a vencer em 2025, somando mais de R$ 630 milhões.
Caso não surjam novas fontes de capital, o fundo poderia encerrar 2025 com um saldo negativo de R$ 49 milhões. Essa previsão acendeu um alerta, especialmente porque, em relatórios anteriores, o XPML11 considerava apenas o dinheiro em caixa (R$ 398 milhões), sem incluir disponibilidades mais ilíquidas, como participações em outros FIIs.
Como o fundo pode resolver essa situação?
Apesar do cenário desafiador, o XPML11 tem algumas opções para reequilibrar suas finanças:
- Venda de ativos: O fundo pode vender alguns de seus shoppings ou participações. No entanto, o momento atual de juros altos reduz o interesse de compradores.
- Nova emissão de cotas: Uma captação de recursos poderia reforçar o caixa, mas poderia ocorrer abaixo do valor patrimonial, impactando cotistas.
- Mais securitização: Emitir novos CRIs garantiria liquidez, mas aumentaria ainda mais a alavancagem do fundo.
- Redução dos dividendos: O XPML11 poderia reter parte dos lucros para fortalecer seu caixa, uma estratégia impopular entre os investidores, mas necessária em momentos de crise.
O XPML11 pode falir?
Apesar das preocupações, a falência do XPML11 é improvável. O fundo possui um patrimônio de mais de R$ 6 bilhões e ativos de alta qualidade. No entanto, as decisões da gestão nos próximos meses serão cruciais para definir seu futuro financeiro.
O que os investidores devem fazer?
Diante desse cenário, os cotistas do XPML11 devem monitorar de perto os próximos relatórios e decisões da administração antes de tomarem qualquer decisão precipitada. A transparência dos relatórios também será um fator fundamental para garantir a confiança do mercado.
O post O XPML11 está realmente em risco? Veja a análise completa sobre o maior fundo imobiliário de shoppings apareceu primeiro em O Petróleo.