O MXRF11, maior fundo imobiliário do Brasil em número de cotistas, divulgou recentemente seu relatório mais recente, trazendo detalhes importantes sobre sua situação atual e estratégias futuras. Com mais de 500 mil investidores, o fundo mantém uma estratégia bem definida, mas algumas decisões recentes levantaram questões sobre os riscos e oportunidades para os cotistas.
Estratégia central do MXRF11: CRIs e Permutas
O MXRF11 tem como principal estratégia manter cerca de 80% do patrimônio líquido (PL) alocado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e até 20% em permutas imobiliárias. Estas permutas acontecem quando o fundo fornece terrenos para incorporadoras, recebendo em troca unidades dos empreendimentos construídos. Essa estratégia tem trazido resultados expressivos, com retornos geralmente atrelados ao Índice Nacional da Construção Civil (INCC) acrescido de aproximadamente 13%.
Aquisições recentes: R$ 88 milhões em novas operações
Recentemente, o MXRF11 fez importantes movimentações financeiras, com destaque para:
- Aquisição de R$ 28 milhões em novos CRIs;
- Investimento de R$ 4 milhões em novas permutas;
- Compra de cotas no fundo imobiliário MCLO11, no valor de R$ 50 milhões.
A decisão de investir no MCLO11, recém-lançado e focado no segmento logístico, gerou debates. A ausência de relatórios detalhados sobre esse fundo recém-lançado levantou dúvidas sobre o real benefício da aquisição para os cotistas.
Impactos econômicos e riscos envolvidos
Desempenho recente e expectativas
O relatório mostra que o fundo distribuiu cerca de R$ 0,09 por cota recentemente, mantendo uma reserva de aproximadamente R$ 0,03 para possíveis ajustes futuros. A expectativa é que essa distribuição permaneça estável, apesar de possíveis flutuações influenciadas pela inflação no início do ano.
No entanto, a preocupação dos investidores está relacionada às aquisições recentes, especialmente ao novo fundo imobiliário MCLO11, cuja rentabilidade ainda é incerta devido à falta de histórico detalhado sobre seu desempenho.
Riscos e qualidade das operações
Analisando o relatório mais recente, identificam-se alguns pontos de atenção relacionados ao risco do fundo:
- Problemas com inadimplência: algumas operações estão em alerta devido à inadimplência prolongada, como o caso do Grupo Nex, com R$ 17 milhões em dívida pendente há mais de dois anos.
- Impacto das provisões: operações como as da Criarte, em recuperação judicial desde 2018, mostram a importância de acompanhar a robustez patrimonial do fundo, uma vez que processos longos podem afetar significativamente o patrimônio.
Essas situações não têm impacto imediato nos rendimentos atuais, mas afetam o valor patrimonial e exigem acompanhamento constante.
Estratégia e retorno: CRIs e permutas compensam os riscos?
Apesar dos desafios mencionados, o MXRF11 tem conseguido resultados interessantes com sua estratégia principal. As permutas oferecem um retorno potencial atraente, geralmente próximo ao INCC (Índice Nacional da Construção Civil) acrescido de até 13%.
Além disso, a aquisição recente em CRIs com taxa média indexada à inflação (IPCA + 8,75%) continua oferecendo resultados satisfatórios, mesmo considerando as oscilações naturais do mercado.
Comparação com CDI e IFIX
Em termos de rentabilidade histórica, o MXRF11 supera significativamente o IFIX e se mantém competitivo em relação ao CDI. Entretanto, a taxa interna de retorno pode variar dependendo do momento da compra das cotas, exigindo atenção especial por parte dos investidores.
Importância do valor patrimonial
Um ponto importante frequentemente negligenciado por investidores é o valor patrimonial das cotas. Nos últimos meses, o MXRF11 registrou uma leve queda, passando de R$ 9,64 para cerca de R$ 9,16, reflexo do cenário econômico atual e das oscilações naturais do mercado imobiliário. Apesar disso, o fundo ainda mantém um patrimônio robusto, com um Loan-to-Value (LTV) considerado confortável (cerca de 50%), indicando segurança relativa em relação ao montante dos empréstimos versus garantias.
Cuidados para o investidor
Dado o cenário atual de inflação alta e juros elevados, o MXRF11 apresenta risco médio (middle risk), especialmente por sua alta exposição em operações atreladas ao IPCA, com taxa média atual de IPCA + 10,5%. O fundo possui apenas uma pequena parcela em caixa (menos de 1,5%), o que limita um pouco sua flexibilidade financeira imediata.
Recomendações para investidores
- Monitorar os relatórios mensais, especialmente operações inadimplentes e recuperações judiciais;
- Avaliar as novas aquisições do fundo, especialmente as apostas em fundos como o MCLO11, cujo desempenho futuro ainda é incerto;
- Considerar o histórico de valorização patrimonial e a taxa média atual das operações, especialmente em períodos de juros altos.
O MXRF11 permanece como uma opção atraente dentro dos fundos imobiliários, especialmente pela sua estratégia diversificada e potencial de retorno elevado nas permutas imobiliárias. Entretanto, devido à complexidade e aos riscos envolvidos, os investidores devem permanecer atentos às atualizações do fundo, acompanhando de perto seu desempenho patrimonial e as escolhas estratégicas futuras.
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