O MXRF11, fundo imobiliário da XP Asset, tem se mantido entre os mais comentados do mercado, especialmente entre os investidores que buscam consistência e diversificação em crédito. Com patrimônio bilionário, estratégia híbrida e forte presença em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), o fundo passou por importantes movimentações nos últimos meses que impactam diretamente sua performance.
Principais destaques recentes do MXRF11
- Cota a mercado em recuperação: após bater mínimas em dezembro (R$ 9,40), o fundo já subiu cerca de 6%, mas segue com desempenho pressionado.
- Preço vs. valor patrimonial (P/VP): atualmente em torno de 0,98, o que indica que o fundo está levemente abaixo do valor justo.
- Último rendimento: R$ 0,09 por cota, equivalente a 96,79% do CDI — ou 113,87% do CDI se considerado o ganho isento de IR.
Composição do portfólio: CRIs, FIIs e permutas financeiras
CRIs dominam a carteira
Mais de 80% do portfólio está alocado em CRIs, com predominância de indexação ao IPCA. A taxa média dos CRIs é IPCA+10,45%, o que oferece excelente retorno real, sobretudo em cenários de inflação controlada.
Os vencimentos desses papéis são majoritariamente de longo prazo, com concentração em 2031. A carteira de CRIs é considerada diversificada, sendo o maior ativo responsável por apenas 3,63% do patrimônio líquido.
Fundos imobiliários em oferta primária
Cerca de 12% da carteira está alocada em cotas de outros FIIs, com destaque para fundos como LPLP11, GGRC11 e MCLO11 — este último adquirido por meio de oferta primária, o que gerou certo desconforto entre investidores mais atentos à liquidez de mercado.
A entrada em ofertas primárias permite adquirir cotas a valores mais atrativos, mas pode limitar o ganho de capital imediato, uma vez que o mercado secundário ainda oferecia boas oportunidades no período da aquisição.
Permutas financeiras: retorno agressivo com IPCA+13,6%
A parte mais estratégica do MXRF11 envolve permutas financeiras, que correspondem a cerca de 6,7% da carteira. Essas operações têm remunerado o fundo com taxas superiores a IPCA+13,6%, e estão concentradas em projetos localizados em regiões nobres de São Paulo, como Brooklin e Campo Belo.
Apesar de representarem uma pequena parte do fundo, as permutas são vistas como um diferencial, oferecendo retorno elevado, mas com riscos operacionais maiores. A gestão destaca que novas oportunidades estão sendo constantemente analisadas.
Distribuições e reservas de Caixa
O fundo distribuiu R$ 0,09 por cota em janeiro, e mantém uma reserva adicional de R$ 0,03 por cota, relacionada à inflação acumulada ainda não recebida. Como o fundo segue o regime de caixa, os rendimentos só são repassados ao cotista quando efetivamente entram na conta do fundo.
A boa notícia é que, mesmo com uma distribuição conservadora, o resultado acumulado segue positivo e demonstra capacidade de manter (ou até aumentar) os dividendos nos próximos meses.
Impactos das novas aquisições
Em janeiro, o MXRF11 anunciou 28 milhões em novos CRIs, além de ter integrado o fundo MCLO11, com aporte de R$ 50 milhões. Essas movimentações, apesar de estratégicas, trazem uma discussão sobre alocação em mercado primário versus secundário, já que muitos investidores consideravam o início de 2025 um momento mais favorável para compras no secundário.
A estratégia da XP Asset, no entanto, parece mirar o aumento de previsibilidade no fluxo de caixa, mesmo que isso limite eventuais ganhos de capital de curto prazo.
Riscos e pontos de atenção
Apesar dos fundamentos positivos, o MXRF11 não está livre de riscos:
- Papéis problemáticos: o fundo ainda carrega CRIs com performance inferior, o que pode gerar amortizações não planejadas.
- Alta concentração em crédito: embora bem diversificado, o fundo está exposto ao risco de inadimplência, principalmente em cenários de desaceleração econômica.
- Pressão de mercado: a presença em mercado primário pode pesar negativamente no curto prazo.
O fundo opera com apenas 2% de desconto em relação ao valor patrimonial, o que indica que não está exatamente “barato”, mas também não está inflado. O cenário atual favorece investidores que buscam renda passiva com alguma previsibilidade, principalmente considerando o rendimento isento de imposto.
No entanto, é fundamental alinhar o investimento à sua estratégia pessoal. Para quem busca ganho de capital acelerado, talvez existam alternativas mais agressivas. Já para quem prioriza consistência e diversificação, o MXRF11 se mantém como uma opção sólida.
Com movimentações relevantes no portfólio e foco em estratégias híbridas, o MXRF11 reforça seu perfil como um fundo robusto e atrativo para investidores de perfil moderado. A taxa IPCA+10,45% dos CRIs e os retornos das permutas mantêm o potencial de geração de renda, mesmo com oscilações de mercado.
O post MXRF11 caiu, mas já se recupera: oportunidade ou armadilha para investidores? apareceu primeiro em O Petróleo.