Os fundos imobiliários (FIIs) atravessam um dos momentos mais desafiadores dos últimos anos. Desde setembro de 2024, muitos investidores vêm seu patrimônio derreter devido à desvalorização das cotas. A razão principal? A alta da taxa SELIC, que impacta diretamente a atratividade dos investimentos em renda fixa.
Por que a SELIC Afeta os Fundos Imobiliários?
A SELIC atualmente está em 13,25% ao ano e há previsões de que possa chegar a 15% ou até 16% em 2025. Esse cenário desfavorável pressiona a desvalorização dos ativos de renda variável, incluindo os FIIs. Quando os juros sobem, investimentos em renda fixa, como Tesouro Direto, CDBs, LCIs e LCAs, tornam-se mais atraentes, afastando investidores dos fundos imobiliários.
Impacto nas Carteiras dos Investidores
Quais Fundos Mais Sofreram Desvalorização?
A carteira de muitos investidores está sendo duramente impactada. Veja alguns dos fundos que mais caíram:
- HGRE11: -27,4% em relação ao preço médio
- VGIR11: -24,8%
- AJF11 e CPTS11 (geridos pela Capitania): quedas acima de 20%
- HSML11 (fundo de shoppings): -33% de desvalorização
Apesar das quedas expressivas, esses fundos continuam pagando dividendos. A grande questão é: vale a pena vender ou segurar?
O Que Fazer Agora? Vender ou Comprar Mais?
1. Avalie a Qualidade do Fundo
Antes de tomar decisões precipitadas, analise os relatórios gerenciais dos FIIs. Muitos fundos imobiliários que estão com cotas desvalorizadas têm patrimônio de qualidade e grandes ativos.
Por exemplo, o HSML11 possui 7 shoppings espalhados pelo Brasil, enquanto o VGU11 conta com 15 galpões logísticos bem localizados. Esses ativos continuam gerando receita, tornando o fundo atrativo a longo prazo.
2. Reduzir o Preço Médio das Cotas
Investidores de longo prazo podem aproveitar esse momento para diminuir o preço médio das cotas e aumentar o Dividend Yield on Cost. Se um fundo continuar pagando dividendos consistentes, comprar a um valor mais baixo pode ser uma estratégia rentável.
Por exemplo:
- O HGRE11 paga R$ 0,78 por cota em dividendos. Se o investidor comprar mais cotas agora a um preço menor, o rendimento sobre o capital investido aumentará ao longo do tempo.
3. Diversificação: Reduzindo Riscos
Se sua carteira está muito concentrada em fundos imobiliários (como era o caso de muitos investidores, com até 85% do patrimônio nesses ativos), pode ser interessante diversificar.
- Aumentar a exposição em renda fixa (CDBs, LCIs, LCAs e Tesouro Direto)
- Explorar investimentos no exterior (ETFs, REITs)
- Reduzir a participação de FIIs para 30-35% da carteira
4. Paciência: O Ciclo Vai Mudar
A história do mercado mostra que os ciclos mudam. Quando os juros começarem a cair novamente, a atratividade da renda fixa diminuirá e os investidores migrarão de volta para renda variável, valorizando os FIIs.
Oportunidades surgem justamente nos momentos de crise. Investidores experientes aproveitam essas fases para comprar ativos descontados e colher os frutos no futuro.
Como Aproveitar Esse Momento?
Se você tem uma carteira bem diversificada e pode esperar o ciclo virar, esse pode ser um excelente momento para acumular posições em FIIs de qualidade. No entanto, é essencial manter um planejamento financeiro sólido e não comprometer sua liquidez.
Se você está com dúvidas sobre quais fundos manter na carteira, analise gestão, portfólio de ativos, liquidez e histórico de pagamento de dividendos antes de decidir.
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