O fundo imobiliário MCRE11 chamou atenção ao anunciar uma aquisição questionável, levantando dúvidas entre investidores sobre coerência estratégica e possíveis conflitos de interesse. O fundo comprou R$ 72 milhões em cotas subordinadas do MCLO, fundo também administrado pela Mauá Capital.
A operação reacendeu discussões sobre fraternidade no mercado imobiliário, prática criticada por especialistas por supostos conflitos internos entre fundos geridos pela mesma casa.
Novo guidance e reserva alta animam investidores
Apesar das controvérsias, MCRE11 trouxe boas notícias: elevou seu guidance e anunciou uma reserva robusta. O fundo distribuiu 11 centavos por cota em seu último rendimento mensal, criando uma reserva significativa de 9 centavos por cota após um expressivo pré-pagamento do Grupo CB, que rendeu R$ 8 milhões e gerou prêmio adicional.
Com essa folga financeira, a expectativa é que a distribuição se mantenha entre 10 e 11 centavos nos próximos meses.
Detalhes da aquisição: MCLO e rentabilidade esperada
O fundo MCLO, que recebeu investimento do MCRE11, tem um patrimônio total de R$ 1,2 bilhão e é focado em galpões logísticos, predominantemente localizados próximos às regiões metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro.
O MCRE11 adquiriu cotas subordinadas, que oferecem um retorno potencialmente elevado, projetado em IPCA +20% ao ano. Porém, esse retorno depende diretamente da venda dos ativos em um prazo médio de cinco anos.
Estrutura das cotas: sênior e subordinadas
O MCLO é dividido em cotas sênior e subordinadas. As subordinadas, adquiridas pelo MCRE11, apresentam maior risco, porém maior potencial de retorno. Estimativas sugerem que, num cenário ideal de venda em cinco anos, a taxa interna de retorno pode atingir IPCA +27% ao ano.
No entanto, inicialmente, a primeira distribuição do MCLO apresentou rendimento relativamente baixo, com 5,6 centavos por cota, indicando que ajustes iniciais ainda estão em curso.
Impactos econômicos e possíveis conflitos
A aquisição gera questionamentos, considerando a taxa média atual das operações do MCRE11, com 71% alocados em ativos indexados ao IPCA +11% e 29% ao CDI +5,1%. Investidores apontam inconsistência estratégica ao adquirir ativos de galpões logísticos com yield estimado em 9,6% ao ano.
O tema preocupa especialmente pela potencial existência de conflito de interesse, uma vez que o fundo MCLO também pertence à Mauá Capital.
Histórico de operações semelhantes no mercado
O caso do MCRE11 lembra operações similares realizadas recentemente pelo MXRF11, também da Mauá, que adquiriu cotas do mesmo fundo, gerando discussões semelhantes entre investidores.
Carteira atual e perspectivas
Atualmente, o MCRE11 mantém carteira 100% adimplente e uma reserva financeira confortável. Dentre seus ativos relevantes está o CD Santa Cruz, adquirido após um pré-pagamento em uma operação anterior. Este imóvel gera aluguéis mensais adicionais, fortalecendo o resultado financeiro.
O fundo ainda conta com uma parcela significativa (17%) alocada em imóveis físicos, além de participações em outros fundos imobiliários.
Expectativas futuras e riscos
Com a inflação em patamares elevados, a composição atual da carteira, majoritariamente indexada ao IPCA, oferece uma proteção natural ao MCRE11. Contudo, investidores precisam acompanhar atentamente o desempenho e as futuras distribuições provenientes da operação envolvendo o MCLO.
Embora a gestão indique resultados promissores, especialmente devido à reserva atual, a efetividade da estratégia dependerá muito da capacidade do MCLO em rentabilizar rapidamente os galpões logísticos adquiridos.
A aquisição feita pelo MCRE11 levanta questões importantes sobre governança, alinhamento estratégico e conflito de interesse. Cabe agora ao investidor acompanhar de perto as próximas movimentações e resultados para avaliar se o potencial retorno compensará os riscos assumidos.
O post MCRE11 investe R$ 72 milhões em fundo da casa e acende alerta entre investidores apareceu primeiro em O Petróleo.