O fundo imobiliário MANA11, gerido pela Manatí Capital, apresentou novidades significativas em seu relatório gerencial de fevereiro. Entre elas, destaca-se a entrada do fundo no segmento de incorporações imobiliárias, uma nova classe de ativos que traz tanto promessas de rentabilidade elevada quanto riscos inerentes ao setor. O destaque vai para o projeto FIS Place, localizado no centro de Florianópolis (SC), que inaugura essa nova estratégia.
O que muda com essa incorporação?
Até então, o MANA11 era amplamente conhecido como um fundo de papel, com aproximadamente 80% da carteira composta por ativos de renda fixa e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Essa forte exposição ao crédito garantia uma performance mais previsível, especialmente em momentos de Selic elevada.
No entanto, a nova aposta do fundo visa diversificar o portfólio e buscar maior retorno por meio de incorporações de alto padrão, com um diferencial: o retorno preferencial de 21% ao ano, garantido ao fundo antes que o incorporador tenha direito a lucros.
Detalhes do novo investimento: o FIS Place
Projeto e localização
O FIS Place é um empreendimento residencial localizado no centro de Florianópolis, uma das regiões com maior aquecimento do mercado imobiliário no Sul do país. A cidade, conhecida por sua qualidade de vida e atratividade turística, tem registrado alta demanda por imóveis novos — fator crucial para o sucesso do projeto.
Retorno preferencial: o que significa?
Nesse tipo de estrutura, o fundo é remunerado prioritariamente, ou seja, o incorporador só começa a lucrar após o MANA11 receber todo o valor investido com a rentabilidade prometida de 21% ao ano. Essa segurança contratual reduz o risco do investimento para os cotistas, mas não o elimina totalmente.
Afinal, o sucesso depende de fatores externos, como o ritmo de vendas, a execução da obra e o cenário econômico até 2027, período estimado para a conclusão do projeto.
Riscos e oportunidades: o que o cotista deve observar?
Apesar da taxa atrativa, é preciso considerar os riscos embutidos na atividade de incorporação. Mesmo com o retorno garantido no papel, o valor só será efetivamente pago caso o projeto tenha desempenho comercial suficiente para cobrir os custos e gerar lucro.
Além disso, o prazo do investimento é mais longo — estimado entre três a quatro anos — e envolve o ciclo completo de desenvolvimento imobiliário, desde a aquisição do terreno até a venda das unidades.
Por outro lado, a estratégia de diversificação pode beneficiar o fundo em médio e longo prazo, reduzindo a dependência dos CRIs e criando fontes alternativas de rentabilidade, algo fundamental num cenário de possível queda dos juros.
Desempenho recente do MANA11
Mesmo com a movimentação estratégica, o fundo se manteve estável. Em fevereiro, a cota de mercado do MANA11 fechou em R$ 8,46, mostrando uma valorização em relação aos meses anteriores, quando chegou a ser negociada abaixo de R$ 8.
O fundo segue com patrimônio líquido de R$ 340 milhões e um número crescente de cotistas, ainda que pequeno quando comparado a grandes players do setor.
Em termos de distribuição, o rendimento por cota ficou em R$ 0,10, valor consistente com a média histórica do fundo, que costuma oscilar entre R$ 0,10 e R$ 0,12.
Composição da carteira: o que ainda sustenta o fundo?
Apesar da novidade, o fundo segue fortemente ancorado em renda fixa. Segundo o relatório:
- 44% da carteira é composta por CRIs
- A maior parte restante está alocada em fundos de CRI
- O investimento em incorporação representa apenas 3,1% do portfólio
Isso mostra que o MANA11 ainda preserva sua estratégia conservadora, com a nova classe de ativos sendo testada de forma cautelosa.
Por que a região de Florianópolis?
A escolha de Florianópolis para iniciar o movimento de diversificação não é por acaso. A capital catarinense vive um boom imobiliário, especialmente em bairros centrais e turísticos como Centro, Agronômica e Beira-Mar Norte.
Segundo dados de mercado, o metro quadrado na região já ultrapassa os R$ 23 mil, e há uma intensa demanda por imóveis de médio e alto padrão, especialmente impulsionada por investidores e famílias de outras regiões do Brasil.
Além disso, a cidade apresenta baixo índice de vacância e bons indicadores socioeconômicos, fatores que tornam o risco mais controlado para empreendimentos bem localizados.
MANA11 está no caminho certo?
A entrada do MANA11 no setor de incorporações pode marcar o início de uma nova fase para o fundo. Com retorno preferencial de 21% ao ano e garantias estruturadas, o movimento mostra ambição e visão de longo prazo. No entanto, o sucesso dessa estratégia vai depender da execução do projeto, das vendas futuras e da manutenção de uma carteira equilibrada.
Para o investidor, é fundamental acompanhar de perto a evolução dos rendimentos, a gestão da carteira e os próximos passos do fundo. Afinal, a diversificação é bem-vinda — desde que venha acompanhada de responsabilidade e transparência.
O post MANA11 aposta em incorporação imobiliária com retorno de 21% ao ano: oportunidade ou risco? apareceu primeiro em O Petróleo.