O fundo imobiliário LVBI11 anunciou uma redução nos dividendos pagos aos cotistas, saindo de R$ 0,83 para R$ 0,75 por cota. A decisão, que já vinha sendo sinalizada nos relatórios anteriores, agora se concretiza, abrindo espaço para questionamentos e reflexões sobre a estratégia da gestora, especialmente diante da vacância total de um dos principais ativos do portfólio.
O que aconteceu com o LVBI11?
Em fevereiro, a VBI Real Estate, gestora do fundo, comunicou que não utilizará mais reservas acumuladas para complementar os rendimentos. Isso significa que, a partir de agora, os proventos distribuídos refletirão unicamente o resultado recorrente. A medida visa dar mais previsibilidade e saúde financeira ao fundo, mas impacta diretamente os investidores acostumados com um patamar de rendimento mais elevado.
O fundo pagou R$ 0,75 neste mês, uma queda de R$ 0,08 em relação ao mês anterior.
Motivo da queda: vacância do ativo Mauá pesa no portfólio
A desocupação que mudou o jogo
O principal motivo por trás da redução nos rendimentos é a vacância total do imóvel localizado em Mauá (SP), que antes estava 100% locado para a rede de supermercados Dia. Com a saída do inquilino, o fundo saltou de uma vacância de 4,2% para expressivos 10,3%.
Esse único ativo representa uma parte considerável da receita do fundo. Com mais de 29 mil m² de área bruta locável (ABL), o imóvel tem potencial de gerar cerca de R$ 939 mil por mês, o que equivale a aproximadamente R$ 0,06 por cota. A ausência dessa receita explica, em boa parte, a redução dos proventos.
Gestão conservadora: foco no resultado recorrente
Ao optar por não utilizar mais reservas acumuladas, a gestora adota uma postura conservadora e transparente. A estratégia é clara: pagar apenas o que o fundo efetivamente gera.
“Ajustaremos o nível de rendimentos para refletir exclusivamente o resultado recorrente, deixando de utilizar o lucro acumulado”, afirma o relatório gerencial.
Com isso, mesmo que o fundo tenha reservas disponíveis, a intenção é preservar o capital e evitar ilusões quanto à real performance operacional.
Ativos-chave em transição: Mauá, Itapevi e Cajamar
Mauá: O ativo com maior potencial de recuperação
O galpão logístico de Mauá tem localização estratégica, à beira do Rodoanel em São Paulo, o que deve facilitar sua relocação. Atualmente, o preço médio por metro quadrado na região gira em torno de R$ 32,73, alinhado com os R$ 36,88/m² reajustados do antigo contrato.
Itapevi e Cajamar: desafios adicionais no radar
Além do Mauá, o fundo também enfrenta vacância parcial em outros ativos importantes, como:
- Itapevi: saída recente da Fisalia.
- Cajamar: imóvel em desenvolvimento com metade da área ainda vaga.
Esses imóveis exigirão um trabalho ativo da gestão para reposicionar e atrair novos locatários. A estimativa da gestora é de que os imóveis atualmente vagos poderiam gerar até R$ 0,07 por cota em receita adicional.
Dados Técnicos: O que mostra o relatório gerencial
- Patrimônio líquido por cota: R$ 124,00
- Cota de fechamento: R$ 101,60 (queda de 1,26%)
- Cotistas: 131 mil
- Inadimplência: R$ 0,17 (relacionada a Americanas e Sequoia)
- Alavancagem: Pequena, limitada ao ativo de Aratu
A expectativa é que a vacância atinja 10,7% com a saída da Infracommerce no próximo mês, patamar considerado atípico para o fundo, que historicamente mantinha vacâncias abaixo de 3%.
O que esperar do LVBI11 daqui para frente
A renda de R$ 0,75 deve ser mantida até que o imóvel de Mauá seja relocado. Caso isso ocorra ainda em 2025, há espaço para que os rendimentos retornem ao patamar de R$ 0,83 ou até mais, dependendo da valorização dos contratos.
A gestão sinaliza que está priorizando uma abordagem estratégica, prezando pela consistência dos resultados. Apesar da pressão momentânea nos dividendos, o cenário não indica deterioração do portfólio, mas sim um período de transição e ajuste.
A redução nos proventos do LVBI11 gerou desconforto entre os investidores, mas, sob uma análise racional, a medida parece coerente com uma gestão responsável. O fundo ainda possui um portfólio sólido, com imóveis de qualidade e boa localização.
A expectativa é de que, com a realocação do ativo Mauá e estabilização da vacância, o fundo retome gradualmente seu histórico de distribuição robusta. Para investidores com perfil de longo prazo e tolerância a oscilações temporárias, o LVBI11 ainda pode representar uma oportunidade.
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