O fundo imobiliário JSAF11 tem atraído atenção crescente de investidores nas últimas semanas, com valorização acentuada das suas cotas e um aumento expressivo de 14% no número de cotistas, superando os 19 mil investidores. Contudo, o desafio agora é outro: garantir a sustentabilidade da alta distribuição de dividendos que tem atraído tantos investidores.
O que está impulsionando a alta do JSAF11?
Recentemente, o JSAF11 registrou uma recuperação impressionante, com suas cotas valorizando quase 15% após um período de quedas significativas. Esse movimento foi amplamente impulsionado por novas aquisições estratégicas, especialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e fundos imobiliários de papel (FIIs de papel).
Distribuição alta: sustentável ou temporária?
Atualmente, o fundo distribui cerca de R$ 0,091 por cota, o que representa um yield de aproximadamente 1,28% ao mês, ou cerca de 15% anualizado. Embora atraente, essa distribuição não reflete integralmente o resultado recorrente do fundo, que gira em torno de R$ 0,07 a R$ 0,08 por cota. Para manter o atual patamar de dividendos, o fundo tem utilizado reservas acumuladas, uma solução temporária que levanta dúvidas sobre sua sustentabilidade no médio e longo prazo.
Estratégias para garantir dividendos atraentes
Para manter o alto nível de distribuição, o JSAF11 tem adotado estratégias de diversificação, investindo em:
CRIs com taxas atrativas
O fundo ampliou sua carteira de CRIs, destacando operações robustas com garantias sólidas, como:
- CRI HSLG (Galpão Bemol): Com taxa de IPCA + 8%, essa operação apresenta alta segurança devido à qualidade creditícia do fundo HSLG.
- CRI MALL11 (Shopping Madureira): Taxa de IPCA + 7%, considerada bastante atraente pela segurança proporcionada pelo imóvel e histórico do fundo Mall11.
- CRI WT Guarulhos (Galpão Logístico): Oferecendo IPCA + 9%, essa operação tem um Loan-to-Value (LTV) excepcionalmente baixo de 35%, garantindo segurança adicional aos investidores.
Investimento em fundos de papel desvalorizados
Outra estratégia adotada é investir em FIIs de papel com preços baixos no mercado, ampliando o potencial de ganho de capital futuro. Entretanto, essa tática inclui riscos relacionados à recuperação das cotas desses fundos, destacando-se posições importantes em RVBI11 e RCRB11, fundos que atualmente negociam com grande desconto.
Impactos no patrimônio líquido do JSAF11
Mesmo com valorização recente nas cotas, o patrimônio líquido do JSAF11 foi impactado negativamente em R$ 1,35 por cota, fechando próximo a R$ 8,22 atualmente. Isso ocorre devido à exposição significativa a fundos que vêm sofrendo desvalorização de mercado.
O que esperar para os próximos meses?
A expectativa de distribuição para os próximos meses oscila entre R$ 0,08 e R$ 0,095 por cota, indicando uma tentativa do fundo em equilibrar expectativas dos investidores e a realidade de seus rendimentos recorrentes. Caso haja redução significativa na distribuição, é esperado um impacto negativo imediato no valor das cotas, cenário comum em fundos imobiliários.
Composição do portfólio e segurança dos investimentos
Atualmente, o JSAF11 concentra 46% em FIIs de papel, 24% em estratégias de ganho de capital e 7% em caixa, além de uma pequena exposição a ações (2%). A composição detalhada em CRIs reforça a solidez das suas operações, destacando a segurança das garantias:
- LTV baixo (35%) no CRI WT Guarulhos;
- Garantias fortes nos CRIs HSLG e Mall11, apoiadas por imóveis com excelente histórico operacional.
O JSAF11 apresenta uma combinação interessante de estratégias para manter dividendos elevados. Contudo, investidores devem estar atentos ao risco de redução da distribuição caso as reservas se esgotem ou os resultados recorrentes não melhorem. Em suma, o fundo se destaca pela capacidade estratégica de adaptação ao mercado, mas permanece vulnerável à volatilidade dos ativos nos quais investe.
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