O fundo imobiliário INLG11, especializado em galpões logísticos, vive um momento de destaque: vacância zerada, rentabilidade mensal acima de 1% e novos contratos firmados com preços superiores aos anteriores. Mas por trás dos resultados robustos, existem fatores que merecem atenção de quem busca investir no setor.
Destaques do INLG11: rendimento forte e desconto de 32% na cota
- Vacância física: 0%
- Rendimento: 1,07% ao mês (cerca de R$ 0,72 por cota)
- Valor patrimonial: R$ 100,66
- Cota de mercado: R$ 68, gerando um deságio de 32%
- Patrimônio líquido: R$ 454 milhões
- Número de cotistas: Aproximadamente 18.000
Com a vacância zerada e a inadimplência controlada em torno de 4,5%, o INLG11 conseguiu manter rendimentos expressivos, mesmo em um cenário de pressão sobre o mercado logístico.
Novo impulso: contratos reajustados em até 20% acima da média
Em 2025, o fundo firmou quatro novos contratos nos ativos localizados em Guarulhos (SP) e Contagem (MG), com valores de locação entre 4% e 20% acima dos contratos anteriores. Essa atualização de preços impulsiona a receita recorrente e fortalece a distribuição de rendimentos.
Os novos prazos de locação (36 a 60 meses) também trazem estabilidade, assegurando fluxo de caixa previsível para os próximos anos.
Impacto no portfólio: o peso do Galpão de Viana
Apesar dos resultados positivos, o INLG11 concentra 43% do seu patrimônio e da receita no Conjunto de Galpões em Viana, no Espírito Santo. Este ativo, embora 100% locado e com nove inquilinos, gera preocupações:
- Localização fora de regiões logísticas premium
- Dependência elevada para o desempenho do fundo
- Desafios na rápida relocação em caso de vacância
Embora a vacância em Viana esteja zerada há anos, qualquer movimentação negativa nesse ativo poderia impactar seriamente a performance do fundo.
Receita recorrente vs. distribuições: existe um risco oculto?
Uma análise detalhada da Demonstração de Resultados (DRE) revela que o rendimento atual pode não ser totalmente sustentável apenas pela operação recorrente:
- Receita média: R$ 2,6 milhões/mês
- Despesa média: R$ 230 mil/mês
- Resultado líquido: cerca de R$ 2,4 milhões/mês
Dividido entre aproximadamente 45,5 milhões de cotas, o rendimento recorrente seria de R$ 0,52 por cota, bem abaixo dos R$ 0,72 pagos atualmente.
Essa diferença é coberta, em parte, por uso de reservas acumuladas em meses anteriores e pela recente valorização dos contratos. Porém, caso não haja novas receitas extraordinárias, o dividendo pode sofrer ajustes para baixo ao longo de 2025.
Alavancagem e liquidez: dois pontos de conforto
O INLG11 opera com uma alavancagem controlada de apenas 3,7%, considerada saudável para o segmento logístico. Além disso, apesar do número de cotistas estar em queda, o fundo movimenta cerca de R$ 400 mil em média por dia, garantindo liquidez razoável para entrada e saída de investidores.
Segmentação de inquilinos e reajustes: diversificação e proteção
A carteira de inquilinos do INLG11 é diversificada:
- Alimentos e Bebidas: maior participação
- Farmacêutico e E-commerce: forte presença, impulsionando a demanda por galpões
Além disso, o fundo conta com reajustes contratuais atrelados à inflação, com altas previstas de até 33% em abril e 25% em agosto, reforçando a proteção do investidor contra a perda do poder de compra.
O que esperar do INLG11 nos próximos meses?
A expectativa é que o fundo mantenha a distribuição entre R$ 0,70 e R$ 0,75 por cota no curto prazo, sustentado pelo novo patamar de receitas. Contudo, a partir de 2025, será essencial acompanhar:
- A capacidade de reposição rápida de locações, principalmente no ativo de Viana
- A evolução da inadimplência, atualmente controlada
- Novas estratégias para redução de concentração de receita em ativos isolados
Caso o fundo mantenha a vacância zerada e continue com renovações acima da média do mercado, o INLG11 poderá consolidar-se como uma excelente opção para quem busca renda passiva no setor logístico.
O INLG11 mostra força ao entregar vacância zerada, contratos valorizados e rendimentos superiores a 1% ao mês. No entanto, a alta concentração em um único ativo e a dependência de reservas para manter o dividendo exigem atenção redobrada dos investidores.
Com bom acompanhamento e análise de risco, o fundo pode ser uma oportunidade interessante para compor uma carteira de FIIs focada em logística e alta renda.
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