O fundo imobiliário HTMX11, voltado para o setor hoteleiro, voltou a preocupar seus cotistas. Com as cotas sendo negociadas próximas às mínimas históricas, por volta de R$ 142, o fundo sofre os efeitos da queda na distribuição de dividendos, refletindo um início de ano desafiador para a hotelaria em São Paulo.
Apesar de manter o valor de mercado alinhado ao valor patrimonial, o HTMX11 viu sua cotação cair significativamente desde o pico de R$ 190 em 2023. A distribuição mensal, que já chegou a quase R$ 4 por cota, agora gira em torno de R$ 0,98 – e, mesmo esse valor, só foi alcançado graças a uma venda pontual de apartamento.
O que explica o desempenho negativo?
Queda na taxa de ocupação e na rentabilidade operacional
O início de 2025 foi difícil para o setor hoteleiro paulistano. A taxa de ocupação do HTMX11 caiu cerca de 19% em relação a janeiro de 2024, enquanto a receita por apartamento recuou 22%. O RevPAR (indicador de receita por quarto disponível) também sofreu uma retração expressiva, afetando diretamente a rentabilidade.
Esse desempenho fraco se deve a fatores sazonais e conjunturais, como o recesso corporativo, férias escolares, falta de grandes eventos e o aumento dos custos operacionais, que obrigaram os hotéis a reajustarem suas diárias – uma alta de 11% em média. No entanto, o aumento de preços não compensou a queda no volume de hóspedes.
Redução no rendimento real
O fundo distribuiu R$ 0,98 por cota em fevereiro, mas o valor recorrente, sem receitas extraordinárias com vendas de ativos, seria de apenas R$ 0,81. Isso representa uma faixa inferior preocupante para os investidores que se acostumaram com pagamentos muito acima da média do setor.
Aquisições podem mudar o jogo?
Apesar do cenário desafiador, o HTMX11 realizou um movimento estratégico importante: a aquisição de 353 novas unidades hoteleiras, com investimento total de R$ 203 milhões, sendo R$ 190 milhões à vista e o restante parcelado ao longo de 25 meses. Os novos empreendimentos estão localizados em regiões nobres de São Paulo, como a Chucri Zaidan.
Com isso, o portfólio do fundo passa a contar com 21 hotéis e 786 quartos, reforçando sua presença no segmento de economia e ampliando o potencial de geração de caixa.
Essas aquisições devem aumentar em até 27% o patrimônio do fundo e permitir novas vendas com margens atrativas. A expectativa é que, com a maturação dos ativos, o HTMX11 recupere parte da capacidade de distribuição observada em ciclos anteriores.
Potencial de distribuição futura
O grande trunfo do HTMX11 é a venda de unidades hoteleiras. Essa estratégia tem sido responsável pelos picos de dividendos passados – chegando a mais de R$ 3 por cota. Segundo dados recentes, o fundo já vendeu mais de 560 unidades, o que gerou um volume significativo de amortizações e receitas.
Contudo, o ritmo de vendas tem diminuído. Em fevereiro, por exemplo, apenas uma unidade foi vendida, o que limita o potencial de distribuição no curto prazo. Com a entrada dos novos imóveis, espera-se um aumento nesse volume, mas o mercado ainda aguarda sinais consistentes.
Faixas estimadas de distribuição:
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Banda inferior: R$ 0,80 por cota (cenário com baixa performance e sem vendas).
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Banda superior: R$ 1,00 a R$ 1,20 por cota (com algumas vendas e aumento gradual da ocupação).
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Distribuições excepcionais: acima de R$ 2,00 por cota, possíveis apenas com liquidação expressiva de ativos.
Valation e perspectiva da cota
Mesmo em queda, a cota do HTMX11 não apresenta desconto em relação ao valor patrimonial, o que indica que o mercado ainda precifica o potencial de recuperação. Contudo, os investidores mais experientes já perceberam que o fundo está em fase de transição, com alto risco de oscilação nos rendimentos mensais.
O desafio será manter a confiança enquanto as novas aquisições começam a gerar caixa. A redução de caixa disponível, devido à compra dos novos empreendimentos, também limita a flexibilidade de curto prazo para novas oportunidades.
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