Após meses sob desconfiança, o HSML11 — fundo de shoppings gerido pela HSI — surpreendeu positivamente o mercado ao divulgar seus resultados de janeiro de 2025. Com um crescimento expressivo de 9% no NOI (Net Operating Income), o fundo reacende as esperanças de uma recuperação sustentável, mesmo diante dos desafios financeiros e do alto nível de alavancagem.
Um novo fôlego para o HSML11
Negociando com um dos maiores descontos do setor de shoppings, o HSML11 vinha sendo observado com cautela por analistas e investidores. A estratégia de vendas travestidas de empréstimos, com opções de recompra embutidas, levantou questionamentos sobre a saúde financeira e a governança do fundo.
Contudo, o desempenho operacional robusto registrado em janeiro pode mudar essa percepção. Mesmo em um mês tradicionalmente fraco para o varejo — impactado por sazonalidades como o pagamento de IPVA, IPTU e menor consumo pós-festas — o fundo entregou resultados acima da média, sinalizando que a gestão está colhendo os frutos de uma atuação eficiente nos ativos imobiliários.
Desempenho impressionante dos shoppings
NOI de 9% surpreende positivamente
O grande destaque do relatório gerencial de fevereiro foi o aumento nominal de 9% no NOI do portfólio, refletindo uma performance operacional sólida. Para efeito de comparação, outros fundos relevantes do setor como XPML11 reportaram crescimento de apenas 2% a 3% no mesmo período.
O dado é ainda mais relevante considerando que o mês de janeiro tende a apresentar números mais modestos devido à queda no fluxo de consumidores e ao fim das grandes campanhas de fim de ano. A superação da inflação mensal nas receitas foi um marco importante, mostrando que os shoppings sob gestão da HSI estão performando acima da média.
Destaques individuais dos ativos
Entre os shoppings, o Granja Viana (+38%) e o Via Verde (+27%) se sobressaíram em variação de NOI. Já o Shopping Uberaba (+9%) e o Shopping Paralela (+15%) também contribuíram positivamente, com crescimento expressivo.
Um ponto que chamou bastante atenção foi o desempenho do Shopping Metrô Tucuruvi. Apesar de não estar entre os maiores em vendas por metro quadrado, ele apresentou o maior NOI absoluto do portfólio — uma prova de que o fundo está conseguindo gerar receitas consistentes além do varejo, com estacionamento, alimentação e outras fontes.
A revitalização do Tucuruvi, que inclui a chegada de operações gastronômicas como o Coco Bambu, é um indicativo de que a HSI vem acertando na reestruturação dos espaços.
Estratégia de gestão: um ponto forte, outro nem tanto
Gestão imobiliária: nota 10
A HSI é amplamente reconhecida por sua excelência na administração dos ativos imobiliários. O controle direto sobre os shoppings e suas administradoras permite decisões ágeis e alinhadas com os interesses do fundo — um diferencial que se destaca especialmente quando comparado a concorrentes como o VISC11.
Gestão financeira: o calcanhar de Aquiles
Se por um lado a operação dos shoppings é bem conduzida, por outro a estrutura financeira do fundo ainda preocupa. A alavancagem atrelada ao CDI tem pesado, especialmente em um cenário onde a taxa básica de juros permanece elevada.
Com uma média de custo de dívida próxima a CDI +2,75%, a gestão precisa de resultados operacionais ainda mais fortes para equilibrar a balança. Além disso, o fundo tem obrigações com recompras de ativos que exigem recursos significativos nos próximos anos.
Dividendos, reservas e perspectivas
Mesmo diante de tantos desafios, o fundo conseguiu manter uma distribuição de R$ 0,65 por cota em janeiro. O resultado acumulado no mês foi de R$ 0,77, o que permitiu o acréscimo de R$ 0,11 em reservas.
Vale lembrar que, com os recebimentos parcelados provenientes do Pátio Maceió e do Uberaba, o fundo passa a ter um fluxo de caixa mais previsível, o que pode viabilizar pagamentos mais robustos ao longo do semestre.
Com isso, ganha força a estratégia — mencionada por alguns analistas — de acumular reservas e distribuir um “dividendo pancada” no meio do ano, com o objetivo de alavancar a cotação e abrir espaço para novas emissões.
Riscos ainda presentes
Embora o início de 2025 tenha trazido boas notícias, é preciso cautela. O aumento da inadimplência líquida, ainda que sazonal, merece acompanhamento. Além disso, a exigência de distribuição de 95% do resultado pode limitar a capacidade do fundo de reforçar reservas ou cumprir compromissos futuros de recompra de ativos.
Outro ponto de atenção é a necessidade de valorização significativa da cota para que o fundo atinja o valor patrimonial e possa realizar emissões. Com a cota girando ao redor de R$ 65,82 — na banda inferior do guidance —, seria necessária uma alta de cerca de 30%, algo improvável no cenário atual de juros altos e baixa liquidez no setor de FIIs.
Ainda é cedo para afirmar que o fundo superou todas as dificuldades. No entanto, os primeiros sinais de 2025 são animadores. O desempenho operacional acima da média, combinado com a competência da gestão imobiliária da HSI, colocam o HSML11 novamente no radar de investidores atentos a oportunidades com bom potencial de valorização e recuperação.
Se conseguir equilibrar a equação entre rentabilidade e alavancagem, o fundo pode deixar para trás o período de incertezas e consolidar uma trajetória mais sustentável — entregando valor tanto para quem já está posicionado quanto para quem busca oportunidades descontadas no mercado de fundos imobiliários.
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