O fundo imobiliário HGRE11, administrado pela Pátria CSHG, está avançando na recuperação estratégica do seu portfólio com a recente venda de um importante ativo em Curitiba. Apesar de apresentar desafios constantes, o fundo demonstra resiliência e potencial de valorização após um período complicado para o mercado de lajes corporativas.
HGRE11 realiza venda estratégica em Curitiba
O imóvel vendido, localizado em Curitiba e ocupado pela Vivo, foi adquirido pelo fundo há quase 13 anos por cerca de R$ 24 milhões (R$ 2.700 por metro quadrado). Recentemente, ele foi negociado por aproximadamente R$ 43 milhões (R$ 4.753 por metro quadrado), proporcionando um lucro bruto significativo de R$ 18,6 milhões (R$ 1,58 por cota).
À primeira vista, a operação parece extremamente positiva, com uma valorização nominal de aproximadamente 75,6%. Contudo, ao analisarmos o contexto econômico mais amplo, o imóvel não conseguiu repor completamente a inflação acumulada do período (107%). Isso indica que, apesar do ganho, houve uma perda real em termos de poder de compra.
Por que o HGRE11 optou pela venda?
A decisão estratégica do HGRE11 de vender o imóvel da Vivo Curitiba está relacionada a um desafio importante: a especificidade do ativo. Ao longo dos anos, o imóvel sofreu adaptações significativas para atender exclusivamente ao atual inquilino, reduzindo drasticamente as opções de novos locatários caso a Vivo decidisse sair. Diante desse cenário de risco, a venda foi a melhor opção, assegurando ganhos ao fundo e protegendo-o contra futuros problemas de ocupação e manutenção.
Impactos sobre dividendos e resultados do HGRE11
Com essa venda, o HGRE11 conseguiu reforçar sua reserva de resultados, permitindo uma distribuição mais robusta e consistente de dividendos. Em fevereiro, o fundo distribuiu R$ 0,85 por cota, valor sustentado, em parte, por essa transação não recorrente.
Entretanto, é importante notar que o resultado operacional recorrente (sem considerar receitas extraordinárias da venda) é de aproximadamente R$ 0,70 por cota. O pagamento acima do resultado recorrente é possível graças à reserva de lucros acumulados, evidenciando uma estratégia prudente de gestão financeira.
A importância do reinvestimento para o investidor
Um ponto crucial levantado pelo relatório do fundo é o impacto da inflação sobre os investimentos em imóveis físicos. Diferente dos fundos de papel, onde a inflação é constantemente reposta via dividendos mensais, fundos de tijolos como o HGRE11 precisam ser analisados com cuidado extra.
Neste caso específico, o lucro obtido na venda do imóvel é, em grande parte, apenas uma reposição parcial da inflação acumulada ao longo dos anos. Isso reforça a necessidade dos investidores reinvestirem regularmente os dividendos para manter ou aumentar o poder de compra do capital investido ao longo do tempo.
Estratégia futura do HGRE11
Além dessa recente transação, o fundo continua focado em reestruturar seu portfólio, vendendo ativos que não se alinham com sua estratégia atual. Outro exemplo citado no relatório gerencial é a possível venda da participação no edifício Berrini One, motivada por questões relacionadas ao controle do empreendimento.
Com uma alavancagem controlada e uma boa liquidez, o HGRE11 está bem posicionado para aproveitar novas oportunidades e continuar sua trajetória de recuperação, apesar das dificuldades inerentes ao setor de lajes corporativas.
Próximos passos e recomendações
Investidores do HGRE11 devem acompanhar atentamente as próximas revisões de contratos e futuras vendas de ativos que podem impactar diretamente os resultados e dividendos distribuídos pelo fundo.
Além disso, como destacado pela venda em Curitiba, é essencial ter uma estratégia clara de reinvestimento dos dividendos, especialmente durante a fase de construção de patrimônio. Reinvestir é a chave para garantir que o poder de compra dos investimentos acompanhe ou supere os efeitos da inflação no longo prazo.
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