O GGRC11, fundo imobiliário administrado pela gestora Zagros, vem ganhando notoriedade no mercado de FIIs por sua estratégia agressiva de incorporações e vendas de ativos. Chamado carinhosamente (ou criticamente) de “Pacman” por investidores, o fundo tem sido movimentado de forma intensa, comprando ativos de outros fundos como SNLG e HELG e rapidamente colocando parte desses imóveis à venda com foco em geração de lucro.
Mas afinal, qual é o plano por trás dessa movimentação toda? E o que isso significa para quem investe no GGRC11?
Incorporações recentes: SNLG e agora HELG
Nos últimos meses, o GGRC11 incorporou os ativos do SNLG11 e anunciou a compra de quatro imóveis do HELG11, por cerca de R$ 133 milhões — o equivalente a R$ 100 por cota. O objetivo é claro: adquirir imóveis com desconto e, posteriormente, vendê-los por valores superiores, gerando lucro e melhorando o desempenho do fundo.
O movimento reforça o perfil estratégico de gestão: comprar ativos subvalorizados, reestruturar e vender. Diferentemente do caso do SNLG, onde o GGRC investiu dívidas, a operação com o HELG é mais limpa — sem passivos atrelados, o que melhorou a alavancagem do fundo e gerou novas oportunidades.
Venda de ativos e geração de lucro
Um bom exemplo dessa estratégia é a venda de imóvel em Pirituba. Adquirido recentemente no pacote do SNLG, o ativo foi vendido por R$ 35 milhões, gerando um lucro estimado de R$ 5 milhões, ou cerca de R$ 0,04 por cota. Para um fundo que distribui R$ 0,10 por cota, esse reforço é significativo.
Além disso, os imóveis da HELG também deverão ser vendidos nos próximos meses. A expectativa é que o fundo transforme esses ativos em caixa e, com isso, possa manter ou até aumentar a distribuição mensal aos cotistas.
Pressão sobre a cota e a liquidez do fundo
Apesar das boas notícias, a estratégia de incorporações nem sempre agrada o mercado. Quando um novo ativo é anunciado, há investidores que vendem GGRC11 para comprar cotas do fundo-alvo da incorporação, como aconteceu com SNLG e HELG. Esse movimento acaba de transmitir qualidades a cotação do GGRC11 no curto prazo, embora os fundamentos do fundo permaneçam sólidos.
Por outro lado, a liquidez do fundo vem crescendo mês a mês, com mais de 142 mil cotistas atualmente e bom volume de negociação diário, o que garante facilidade de entrada e saída para o investidor.
A gestão e os riscos da estratégia
A gestão da Zagros tem sido agendada ativa e desativada, mas a crítica dos investidores mais conservadores está justamente aí: até que ponto vale a pena manter esse ritmo de incorporações e vendas, especialmente se considerarmos os riscos envolvidos, como o caso problemático do SNLG, que teve erros em seus relatórios trimestrais e passivos inesperados?
No caso da HELG, o cenário é mais positivo. O fundo chega ao GGRC sem dívidas e com galpões logísticos de menor porte — justamente o tipo de ativo que o GGRC gosta de transformar em dinheiro. A expectativa é que parte desses imóveis sejam vendidos nos próximos meses, mantendo o fundo líquido e com espaço para distribuição de resultados.
Dívidas e alavancagem: o desafio do pré-pagamento
Apesar das boas estratégias, o fundo ainda enfrenta um desafio específico: dívidas caras. Em seu relatório, destacam-se CRIs com taxas elevadas — alguns chegando a IPCA + 9,5% — que impactam diretamente o desempenho. A gestão estuda a possibilidade de pré-pagamento dessas dívidas, mas as multas envolvidas são altas e complicam a decisão.
A solução pode vir com a entrada da caixa das vendas dos imóveis incorporados. Se a gestão conseguir fazer a parte relevante dos ativos do SNLG e do HELG, poderá aumentar significativamente a alavancagem do fundo — um passo essencial para equilibrar as finanças do GGRC11.
Distribuição, obras e próximos passos
Atualmente, o GGRC11 distribui R$ 0,10 por cota. Com a caixa reforçada, há possibilidade de novos rendimentos extraordinários nos próximos meses. A depender da conclusão da venda de Pirituba e de outras negociações em andamento, o fundo poderá aumentar sua distribuição ou até realizar amortizações parciais.
Além disso, há obras em andamento — como a da unidade da Todimo e do empreendimento em Santa Cruz — que, quando concluídas, poderão gerar novas receitas.
O GGRC11 se posiciona como um fundo de oportunidade. Ele não compra imóveis para “casar”, mas sim para rentabilizar. A gestão tem sido eficiente em transformação ativa em lucro, mas precisa equilibrar ousadia com transparência e responsabilidade.
A venda de imóveis incorporados mostra agilidade, e o apelido de “Pacman” tem tudo a ver com essa fome por crescimento. Por outro lado, a história do SNLG deixa um alerta: é preciso analisar bem cada aquisição e manter uma comunicação clara com o cotista para não queimar o filme em futuras incorporações.
Se você busca um FII com perfil sonoro, focado em geração de valor e não se incomoda com oscilações de curto prazo, o GGRC11 pode ser uma boa pedida — especialmente se as promessas de venda e lucro se concretizarem.
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