O GARE11, fundo imobiliário de tijolo focado em galpões logísticos e imóveis de renda urbana, tem chamado atenção do mercado por entregar dividendos consistentes acima de 1% ao mês, mesmo em um cenário desafiador. Com uma base que já supera os 314 mil cotistas, o fundo combina alta liquidez, contratos longos e inquilinos de qualidade. Mas um ponto ainda gera dúvidas entre os investidores: a alavancagem.
Um fundo de tijolo com performance de papel?
Em um momento em que a maioria dos fundos de tijolo ainda se recupera da pressão causada pelos juros altos, o GARE11 se destaca por entregar dividendos robustos — cerca de 12,7% ao ano em média, o que representa mais de 1% ao mês. Para muitos investidores, isso é um comportamento mais comum em fundos de papel, não em fundos que possuem imóveis físicos.
O segredo está na combinação de ativos de qualidade, boa gestão de caixa e contratos atípicos de longo prazo, que garantem previsibilidade e estabilidade na receita.
Cotação ainda atrativa
Com cotação na faixa dos R$ 8,51, o GARE11 ainda é negociado abaixo do seu preço justo estimado em R$ 9,22, com um P/VP atual de 0,91. Para quem busca oportunidades com margem de valorização, o fundo ainda oferece potencial de ganho, além da geração de renda mensal.
Base de cotistas em forte expansão
Outro dado que impressiona é o crescimento da base de investidores. Desde 2022, o número de cotistas mais que dobrou, ultrapassando 314 mil pessoas físicas e jurídicas. Esse movimento reflete o interesse crescente pelo ativo, tanto pela performance como pela segurança jurídica de seus contratos.
Além disso, o fundo conta com alta liquidez diária, superando R$ 6 milhões, o que facilita a entrada e saída de investidores no mercado secundário.
Portfólio diversificado em ativos, mas concentrado em inquilinos
O portfólio do GARE11 é composto por 40 imóveis localizados em 10 estados brasileiros, com destaque para São Paulo. Os contratos são 100% atípicos com multa integral, o que significa que, mesmo que o inquilino queira sair antes do prazo, terá que pagar o valor restante dos aluguéis. Isso garante previsibilidade para o fundo — a média de duração dos contratos é de 14 anos.
A tipologia dos imóveis se divide entre:
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66% em renda urbana
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34% em logística
Contudo, um ponto de atenção está na concentração dos inquilinos. O grupo Carrefour, incluindo o Atacadão, representa 31% da receita do fundo, o que gera certo risco em caso de inadimplência ou fechamento de unidades. Outros inquilinos incluem empresas como BRF, GPA (Pão de Açúcar), Souza Cruz, Mateus Supermercados e Air Liquide — todos com nota de crédito alta (rating elevado), o que reduz o risco de calote.
Alavancagem: risco ou estratégia?
Um dos principais debates entre os investidores é o nível de alavancagem do GARE11. Em ciclos anteriores, o fundo operava com alavancagem superior a 35%, o que preocupava parte do mercado. No entanto, com a venda recente do imóvel BRF Visa, o fundo reduziu sua alavancagem para 23,3%, e ainda reforçou o caixa em cerca de R$ 145 milhões.
A estratégia da gestão é considerada “bem casada”: o fundo toma dívidas de longo prazo com custo IPCA+ e usa os recursos para adquirir ativos que geram receita suficiente para cobrir os compromissos.
Exemplo prático: imagine que o fundo tenha um contrato de aluguel de 30 anos com pagamento mensal. Ele antecipa esse fluxo de receita com investidores para obter capital imediato e adquirir mais imóveis. Com isso, ao final do contrato, o fundo terá dois imóveis quitados, ampliando seu patrimônio.
Além disso, o cronograma de amortização das dívidas é bem distribuído ao longo dos anos, com o caixa atual garantindo cerca de 10 anos de pagamentos sem necessidade de novas emissões.
Distribuição de resultados e guidance de dividendos
O GARE11 mantém uma política de distribuição consistente. Em média, o fundo tem entregado R$ 0,08 por cota, com guidance de dividendos oscilando entre R$ 0,08 e R$ 0,09, de acordo com os resultados do período.
O relatório gerencial mostra que, mesmo quando a receita supera os valores distribuídos, o fundo mantém parte do lucro em caixa, criando uma “gordurinha” para períodos mais fracos. Isso explica porque, em meses como dezembro de 2023, o fundo entregou mais dividendos do que efetivamente lucrou, sem comprometer a saúde financeira.
O post GARE11: Fundo imobiliário barato com dividendos acima de 12% ao ano chama atenção dos investidores apareceu primeiro em O Petróleo.