O fundo imobiliário GARE 11 divulgou recentemente seu relatório gerencial de janeiro de 2025, trazendo informações cruciais sobre suas movimentações, rendimentos e estratégias futuras. O documento atrasou devido à venda de um ativo da BRF, impactando sua liquidez e alavancagem. Mas o que esses números realmente significam para os investidores?
Principais indicadores do GARE 11
- Cotistas Atuais: 314.000
- Patrimônio: R$ 1,36 bilhão
- Valor da Cota Atual: R$ 8,34
- Dividend Yield: 12,64%
- P/VP: 0,90 (negociação abaixo do valor patrimonial)
- Liquidez Diária: Acima de R$ 6 milhões
- Número de Imóveis: 40 ativos
- Área Bruta Locável (ABL): 543.000 m²
- Vacância Financeira e Física: 0% (todos os imóveis estão ocupados e gerando receita)
Venda do ativo da BRF e impactos no fundo
Em fevereiro de 2025, o GARE 11 concluiu a venda do imóvel BRF Visa por R$ 73,4 milhões, gerando um lucro bruto de aproximadamente R$ 71,5 milhões e uma taxa de retorno de 28%. A transação impactou positivamente as finanças do fundo:
- Disponibilidade de Caixa: Passou para R$ 555,8 milhões.
- Redução de Dívidas: A queda foi de aproximadamente R$ 145 milhões, resultando em uma alavancagem líquida de 23,3%.
- Sustentação Financeira: A liquidez atual cobre 10 anos de obrigações do fundo.
Esses números demonstram uma estratégia financeira sólida, reduzindo riscos para os investidores.
Desempenho e projeções de dividendos
Os rendimentos distribuídos pelo GARE 11 em janeiro de 2025 foram de R$ 0,083 por cota, enquanto a projeção para o primeiro semestre varia entre R$ 0,083 e R$ 0,09 por cota. O aumento da liquidez pode permitir um crescimento dos dividendos ao longo do ano, especialmente se novas vendas forem concretizadas.
Composição e diversificação do portfólio
Atualmente, o GARE 11 conta com:
- 40 Imóveis em 10 estados brasileiros.
- 66% de ativos de renda e 34% de logística.
- Sete grandes inquilinos, incluindo Carrefour, Grupo Pão de Açúcar e Souza Cruz.
- Contratos longos e atípicos, com vencimentos médios de 14 anos.
A maior parte dos imóveis está localizada no estado de São Paulo (26%), fortalecendo sua posição em um dos mercados imobiliários mais atrativos do país.
Alavancagem: a grande preocupação dos investidores
Nos últimos meses, a alavancagem do fundo gerou preocupação, chegando a 35%. No entanto, com a venda recente, a alavancagem caiu para 23%, um patamar mais saudável. Atualmente:
- O fundo possui caixa suficiente para pagar todas as obrigações dos próximos 10 anos.
- As amortizações obrigatórias de 2025 somam R$ 48 milhões, valor que pode ser facilmente coberto pela liquidez do fundo.
- As despesas com juros são cobertas pela receita de aluguéis, garantindo um fluxo de caixa estável.
Planos para o futuro: novas aquisições?
Apesar da redução da alavancagem, a gestora do GARE 11 indicou que novas aquisições podem ocorrer ao longo de 2025, especialmente no setor logístico. O fundo já foi predominantemente voltado para logística, mas hoje seu foco principal são os imóveis comerciais.
A estratégia será monitorada de perto pelos investidores, pois aquisições mal planejadas podem impactar a distribuição de dividendos e a estabilidade do fundo.
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