Montar uma carteira de fundos imobiliários pode parecer simples à primeira vista. Mas, logo no início da jornada, muitos investidores se deparam com uma decisão fundamental: investir em FIIs de tijolo ou em FIIs de papel? E é aqui que um erro comum pode comprometer o crescimento do patrimônio no longo prazo — especialmente quando o assunto são os fundos de papel, que carregam características pouco discutidas, mas cruciais para o sucesso do investidor.
O que são os FIIs de papel e como funcionam?
Diferente dos FIIs de tijolo — que investem diretamente em imóveis físicos e geram renda com aluguéis — os fundos de papel alocam seus recursos majoritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são títulos de renda fixa lastreados no setor imobiliário.
Imagine o seguinte: uma construtora vendeu todas as unidades de um empreendimento, mas ainda precisa de capital para concluir a obra. Para isso, ela repassa o fluxo futuro desses recebimentos a uma securitizadora, que transforma esse fluxo em um CRI. Esse título, então, é adquirido pelos fundos, que recebem mensalmente os pagamentos acordados — normalmente corrigidos pelo CDI ou IPCA, acrescidos de uma taxa.
Vantagens dos FIIs de papel: acesso fácil e diversificação
Para o pequeno investidor, montar uma carteira de CRIs diretamente no mercado demandaria tempo, capital elevado e conhecimento técnico. Por isso, comprar cotas de FIIs de papel é uma alternativa prática, acessível e que já traz diversificação embutida.
Além disso, a correlação dos rendimentos com o CDI ou a inflação permite que o investidor acompanhe os movimentos da economia, protegendo parte do seu portfólio da desvalorização monetária.
O problema silencioso dos FIIs de papel: valorização limitada
Apesar de atrativos à primeira vista, os fundos de papel têm uma característica estrutural que pode surpreender o investidor desavisado: a tendência de lateralização da cota no longo prazo. Isso ocorre porque os CRIs não são ativos que se valorizam com o tempo, como imóveis. Eles apenas geram fluxo de caixa, e quando vencem, deixam de gerar valor para o fundo.
Para piorar, a legislação obriga os FIIs a distribuírem no mínimo 95% do lucro auferido no regime de caixa a cada semestre. Isso significa que esses fundos têm pouca margem para reinvestimento e crescimento do patrimônio.
Exemplo prático: o caso do MXRF11
Um dos FIIs de papel mais conhecidos do mercado é o MXRF11. Ao analisar seu desempenho nos últimos 10 anos, muitos investidores se impressionam com os gráficos que mostram um crescimento de quase 180%. Mas atenção: esses gráficos consideram reinvestimento dos dividendos.
Ao excluir esse reinvestimento e observar apenas o comportamento da cota no mercado, percebe-se que ela permaneceu praticamente estável ao longo da década. Isso não significa que o fundo é ruim, mas reforça a necessidade de reinvestir os proventos para ver o patrimônio crescer — especialmente enquanto o investidor ainda está na fase de acumulação.
FIIs de papel x FIIs de tijolo: entenda as diferenças estruturais
| Característica | FII de Papel (CRIs) | FII de Tijolo (Imóveis) |
|---|---|---|
| Fonte de receita | Títulos de renda fixa (CRIs) | Aluguel de imóveis físicos |
| Valorização patrimonial | Limitada (sem ganho de capital) | Tendência de valorização dos imóveis |
| Rendimento | CDI/IPCA + taxa fixa | Reajustes contratuais periódicos |
| Risco | Maior (títulos de dívida) | Menor (lastro físico) |
| Atualização do valor patrimonial | Frequente (marcação a mercado dos títulos) | Eventual (avaliação anual dos imóveis) |
| Confiabilidade do P/VP | Alta | Baixa (defasagem entre avaliação e mercado) |
A importância do reinvestimento de dividendos
FIIs de papel distribuem quase todo o seu rendimento, inclusive o que corresponde à inflação e à taxa de juros. Isso significa que o poder de compra do patrimônio do investidor só será mantido se ele reaplicar os dividendos recebidos. Sem isso, o capital investido vai perdendo força no longo prazo.
A lógica é simples: se você recebeu R$ 50 de dividendos e não os reinveste, está consumindo o próprio rendimento inflacionário do seu capital. Já ao reinvestir, você entra na dinâmica dos juros compostos, fazendo o dinheiro trabalhar por você.
Como montar uma carteira equilibrada de FIIs
Muitos iniciantes se encantam com o dividend yield elevado dos FIIs de papel e acabam construindo carteiras totalmente desequilibradas, com alto risco e pouca resiliência. O ideal é manter uma composição diversificada entre tijolo e papel, aproveitando os pontos fortes de cada tipo de fundo:
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FIIs de papel: excelente para repasse rápido da inflação e Selic, especialmente em momentos de juros altos.
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FIIs de tijolo: trazem segurança patrimonial e potencial de valorização dos imóveis no longo prazo.
Além disso, lembre-se de monitorar o P/VP, principalmente para os fundos de papel. Como seus ativos são precificados frequentemente, esse indicador reflete melhor o preço justo da cota no mercado, ao contrário dos FIIs de tijolo, cujo valor patrimonial pode estar defasado.
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