Os Fundos Imobiliários (FIIs) estão atravessando um momento de incerteza. A taxa SELIC continua elevada, a inflação preocupa e os investidores ficam divididos entre aproveitar os descontos históricos ou fugir da renda variável. Mas afinal, estamos diante de uma oportunidade única ou de uma cilada financeira?
O Cenário Atual: SELIC Alta e FIIs em Queda
O principal fator que impacta os Fundos Imobiliários hoje é a taxa de juros. A SELIC em patamares elevados historicamente leva os investidores a preferirem a renda fixa, o que reduz a demanda por FIIs e faz os preços caírem.
Atualmente, a SELIC está acima dos 12%, com previsão de se manter alta nos próximos meses. Para quem investe em FIIs, isso significa:
- Cotas desvalorizadas devido à menor procura;
- Distribuição de rendimentos pressionada;
- Oportunidade de comprar FIIs a preços mais baixos e com yield atrativo.
A grande questão é: vale a pena entrar agora?
O Maior Desconto Desde 2016
Segundo dados do mercado, os FIIs estão sendo negociados, em média, com um desconto de 16% em relação ao valor patrimonial. Alguns segmentos sofrem ainda mais, como:
- Shoppings: descontos de até 29,9%;
- Lajes Corporativas: descontos de 39%;
- Recebíveis: em queda, mas mantendo yield atrativo.
Isso significa que, mesmo sem valorização imediata, o investidor recebe aluguéis regularmente e pode ganhar no longo prazo quando a SELIC cair e as cotas subirem.
Análise por Segmento: Onde Estão as Oportunidades?
1. Fundos de Shopping: HSML11
Os fundos de shopping sofreram bastante com a pandemia, mas estão se recuperando. O HSML11, por exemplo, tem sete shoppings em cinco estados, ocupação acima de 95% e paga dividendos atrativos.
Destaques:
- Cota negociada a 0,68 do valor patrimonial;
- Mais de 1.200 lojas gerando renda;
- Dividend Yield médio de 0,90% ao mês.
2. Fundos Logísticos: BRCO11
O setor logístico é um dos mais resilientes, e o BRCO11 se destaca por sua estratégia. O fundo tem 12 propriedades e 100.000 cotistas, com uma grande parte dos galpões em regiões estratégicas como São Paulo.
Destaques:
- Valor patrimonial de R$ 1,8 bilhão, negociado a R$ 1,5 bilhão;
- Contratos corrigidos pelo IPCA (inflação);
- Inquilinos de peso: Magazine Luiza, Mercado Livre, Natura e BRF.
3. Lajes Corporativas: PVBI11
Esse é o segmento mais arriscado, mas também com os maiores descontos. O PVBI11 está sendo negociado a 69% do valor patrimonial, mas enfrenta desafios como vacância elevada (prédios com espaços vazios).
Destaques:
- Sete ativos em São Paulo, todos Triple A;
- Receita diversificada, com inquilinos de peso;
- Dividend Yield de 10% ao ano.
4. Fundos de Recebíveis: MXRF11
Os FIIs de recebíveis são os queridinhos do momento, pois pagam altos dividendos. O MXRF11, por exemplo, tem 1 milhão de cotistas e um portfólio pulverizado, reduzindo riscos.
Destaques:
- 81% dos contratos atrelados à inflação;
- Distribuição estável de dividendos;
- Setores variados, como residencial e varejo.
O Momento Certo para Investir?
Se você acredita que a SELIC não ficará tão alta por muito tempo, comprar FIIs agora pode ser um bom negócio. Os preços estão baixos, os dividendos estão altos e, no longo prazo, a tendência é de valorização das cotas.
Dicas para Evitar Ciladas
- Analise bem os fundos antes de investir. Olhe relatórios, inquilinos e região dos imóveis.
- Evite fundos alavancados, pois podem sofrer ainda mais com juros altos.
- Diversifique, combinando FIIs de diferentes segmentos para reduzir riscos.
Oportunidade ou Cilada?
Fundos Imobiliários estão baratos, mas exigem estratégia. Quem tem paciência para receber dividendos e esperar a valorização pode aproveitar um dos melhores momentos dos últimos anos para investir. Por outro lado, quem não tolera volatilidade talvez prefira esperar sinais mais claros de melhora na economia.
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