A conjuntura de juros elevados no Brasil tem criado um cenário extremamente favorável para os fundos imobiliários de papel. Um dos destaques em 2025 é o VGIR11, que vem chamando a atenção com uma performance sólida, dividendos consistentes e valorização acumulada. No entanto, o investidor precisa avaliar com cautela sua concentração em determinados ativos e o nível de risco envolvido.
Selic alta impulsiona fundos de papel
Com a Selic atualmente em 14,25% e projeção de chegar a 15% ainda em 2025, segundo o Boletim Focus, os fundos de papel têm sido beneficiados diretamente. Isso porque esses fundos investem majoritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que estão indexados ao CDI — indicador que acompanha de perto a taxa básica de juros.
Nesse contexto, o VGIR11 tem surfado essa onda de alta dos juros com destaque. Sua rentabilidade acumulada nos últimos 12 meses foi de 13,99%, com dividendo mensal atual de R$ 0,12 por cota — o maior valor pago desde 2022.
Análise de indicadores do VGIR11
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Cotação atual: R$ 9,18
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Valor patrimonial: R$ 9,75 (desconto de 5% no mercado secundário)
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Liquidez média diária: R$ 6 milhões
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Rentabilidade mensal: 1,27%
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Número de cotistas: mais de 248 mil
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Alocação total em CRIs: 100% do patrimônio
Além disso, a valorização da cota nos últimos 12 meses foi de 8,38%, reforçando a atratividade do fundo não apenas pelo retorno em dividendos, mas também pelo ganho de capital potencial.
Alocação, diversificação e concentração de risco
Segundo o relatório gerencial de março de 2025, o VGIR11 possui R$ 1,4 bilhão alocado em 60 CRIs diferentes, sendo que 76,8% da carteira está exposta ao segmento residencial. Os demais setores incluem escritórios (9,1%) e shoppings (5,1%).
Apesar de parecer bem diversificado, o fundo apresenta concentração relevante em determinados emissores, como a construtora Elbor, com mais de 15% do PL alocado em CRIs vinculados a ela. Isso representa um ponto de atenção, já que problemas financeiros com uma única empresa podem afetar a performance geral do fundo.
Gestão ativa e movimentações recentes
A gestão do VGIR11 tem mantido uma postura ativa:
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Compras em março de 2025: R$ 79,7 milhões em 10 operações distintas
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Reaplicações em abril: R$ 19,7 milhões em CRIs já existentes
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Operações compromissadas reversas: R$ 106,7 milhões a CDI + 0,75% a.a.
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Alavancagem: controlada em 4,67%
Outro destaque é o recebimento de dois terrenos em São Paulo como garantia de inadimplência de um CRI (Guaikuruz). A venda está em fase final de diligência ambiental, o que mostra a atuação eficaz da gestora frente a riscos de crédito.
Resultado financeiro e distribuição
Em março de 2025, o fundo obteve:
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Receita: R$ 19,9 milhões
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Despesas: R$ 2,2 milhões
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Lucro líquido: R$ 17,6 milhões
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Distribuição: R$ 17,5 milhões aos cotistas
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Reserva acumulada: R$ 0,01 por cota
A performance reforça a consistência do fundo, que tem mantido dividendos crescentes desde o fim de 2023, acompanhando o ciclo de alta da Selic.
Rentabilidade, risco e o “magic number”
Para quem busca renda passiva, o chamado “magic number” do VGIR11 — número de cotas necessárias para gerar uma nova cota via dividendos — está em 76 cotas, o que representa um investimento de R$ 702. A partir daí, o investidor começa a criar um efeito bola de neve no longo prazo.
O fundo oferece um retorno de CDI + 4,22% ao ano, o que o classifica como um ativo de risco mediano (middle risk), equilibrando potencial de retorno com exposição controlada.
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