O fundo imobiliário VGHF11 voltou a chamar atenção dos investidores após anunciar uma decisão significativa no relatório gerencial referente ao mês de fevereiro. Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da Selina foram marcados a zero, gerando uma alteração no patrimônio e criando um novo cenário para quem acompanha ou investe no fundo administrado pela Valora Gestão.
A ação ocorreu após dificuldades enfrentadas nas garantias, com os CRIs Selina apresentando um alto risco de inadimplência devido a garantias frágeis baseadas em avais de empresas no exterior, sem alienação fiduciária. Essa situação levou a gestão do fundo a reconhecer as perdas integralmente, uma decisão que visa refletir a realidade financeira atual e evitar maiores expectativas negativas do mercado.
Impacto no Valor Patrimonial e na Precificação
Com a marcação a zero dos CRIs Selina, o patrimônio líquido por cota do VGHF11 caiu aproximadamente 4 centavos, uma queda relevante, especialmente considerando o valor base original das cotas (R$10). No entanto, essa decisão trouxe uma maior clareza sobre a condição real do fundo, que agora está livre de incertezas relacionadas a essa inadimplência específica.
Vale destacar que, mesmo com essa marcação negativa, o fundo apresenta atualmente uma recuperação expressiva. Em comparação ao final do ano anterior, quando suas cotas chegaram ao patamar mais baixo próximo de R$6,36, houve um crescimento significativo, alcançando atualmente cerca de R$7,75. Ainda assim, o fundo mantém um desconto (deságio) de cerca de 8% em relação ao valor patrimonial atual (R$8,38).
Estrutura Atual do Fundo e Estratégias de Gestão
O relatório recente aponta que o VGHF11 segue robusto, com quase 98% do patrimônio alocado em 148 ativos diferentes. No mês analisado, foram adquiridos novos ativos totalizando R$27 milhões, destacando-se o CRI Matarazzo com remuneração de CDI+5%, indicando uma estratégia voltada para ativos com retornos mais elevados.
Por outro lado, a posição no CRI Vegri, avaliada em R$46 milhões, foi vendida com lucro, reforçando a assertividade das operações recentes e indicando uma gestão ativa na busca de rentabilidade sustentável.
Carteira Valor e Carteira Renda
A carteira do VGHF11 está dividida entre “Carteira Valor” (aproximadamente 44%) e “Carteira Renda” (cerca de 56%). Esse equilíbrio permite ao fundo garantir rendimentos consistentes aos cotistas, com distribuição mensal de R$0,09 por cota, gerando um yield superior a 1% ao mês – um indicador atrativo para investidores que buscam renda passiva e segurança relativa.
Questões Ambientais e Impactos Operacionais
Uma operação que ainda gera expectativa é a venda dos terrenos relacionados ao empreendimento Guerraicus, atualmente na fase de diligência ambiental, um processo reconhecidamente complexo e demorado. Especialistas ressaltam que essa etapa é fundamental para garantir que futuras negociações sejam seguras e livres de litígios ambientais.
Redução de Cotistas e o Desafio da Confiança
O fundo passou por um período de redução significativa no número de cotistas, que antes ultrapassava os 420 mil. A diminuição pode ser atribuída à volatilidade recente e às incertezas anteriores relacionadas à inadimplência dos CRIs.
Entretanto, a marcação a zero pode significar um ponto de inflexão importante, pois elimina boa parte das preocupações sobre o risco oculto no portfólio do VGHF11. Agora, o desafio que permanece é reconquistar a confiança do mercado, principalmente daqueles investidores ainda desconfiados com relação à gestão da Valora.
Lições para Investidores
O caso dos CRIs Selina oferece uma importante lição sobre avaliação de risco em fundos imobiliários. Especialistas reforçam a importância de analisar cuidadosamente as garantias oferecidas pelos CRIs e a diversificação dos fundos. Avaliar as garantias antes de investir pode evitar surpresas negativas e garantir maior tranquilidade no longo prazo.
Em resumo, o VGHF11, apesar dos desafios recentes, mostra sinais claros de recuperação e estabilidade após o reconhecimento total das perdas com os CRIs Selina. A gestão ativa e a transparência adotada nesse episódio podem ser vistas positivamente pelos investidores mais atentos.
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