A reforma tributária acaba de ganhar um novo capítulo polêmico. Em uma decisão que promete agitar o mercado financeiro, o presidente Lula vetou a isenção de impostos para os fundos de investimento imobiliário (FIIs) e para os Fiagros. A mudança, que passa a valer a partir de 2026, coloca esses veículos de investimento sob a mesma ótica tributária de empresas. E, embora os dividendos ainda não sejam diretamente taxados, o impacto no bolso do investidor pode ser significativo.
O que muda com a nova tributação?
Até agora, os FIIs e os Fiagros eram isentos de tributos em diversas fases da operação, o que os tornava opções extremamente atrativas para quem busca renda passiva. No entanto, com o veto presidencial à isenção prevista na proposta de regulamentação da reforma tributária, esses fundos passam a ser tributados de forma semelhante a empresas.
Na prática, dois novos tributos — o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — vão incidir sobre a receita operacional dos fundos. Isso inclui, por exemplo, os aluguéis recebidos e os ganhos com venda de imóveis no caso dos FIIs.
Mas os dividendos não serão taxados diretamente?
Correto. Os dividendos em si continuam isentos para o cotista pessoa física, mas como a receita do fundo será reduzida pela incidência de impostos antes da distribuição, o valor que chega ao investidor pode ser menor. É como se você recebesse o mesmo tipo de rendimento, mas com um “desconto invisível” aplicado antes de ele cair na sua conta.
Entenda o IBS e a CBS: os novos tributos da reforma
A proposta de unificar e simplificar o sistema tributário brasileiro trouxe à tona dois novos tributos:
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IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): substituirá o ICMS (estadual) e o ISS (municipal), com foco em operações de consumo.
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CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): unificará o PIS e a Cofins, com base federal.
Esses impostos incidirão diretamente sobre o consumo — e, no caso dos fundos, sobre suas receitas. Com isso, FIIs e Fiagros, que antes operavam com isenção, passam a pagar tributos sobre o que arrecadam.
Por que isso impacta o investidor?
Imagine um fundo imobiliário que recebe R$ 1 milhão por mês em aluguéis. Antes, esse valor ia praticamente todo para os cotistas. Com a nova regra, esse fundo pode ter que pagar uma fatia significativa em impostos, o que reduz o valor disponível para distribuição.
É um efeito indireto: o imposto não vem do seu bolso, mas ele reduz o que entra na sua conta.
Além disso, o cenário atual já é desafiador para os fundos. Desde 2024, o IFIX (índice que representa os FIIs na B3) acumula queda de cerca de 10%, pressionado pela alta dos juros. Agora, com a tributação, o ambiente se torna ainda mais incerto.
Quando a nova regra entra em vigor?
A tributação dos fundos só entra em vigor em 2026, o que dá tempo para o mercado se ajustar. Gestores, analistas e investidores ainda podem pressionar o Congresso Nacional para derrubar o veto presidencial — o que não é impossível, considerando o histórico recente de reversão de vetos em temas sensíveis.
Ainda assim, o sinal do governo é claro: a tendência é ampliar a base tributária, atingindo setores antes privilegiados.
Os efeitos colaterais no mercado e no seu bolso
A tributação pode ter impactos que vão além do valor dos dividendos. Se os fundos arrecadarem menos, isso pode reduzir sua capacidade de investir, comprar novos ativos ou manter imóveis de qualidade. A consequência? Aluguéis mais caros, menos liquidez no mercado e até desvalorização das cotas.
Além disso, a insegurança jurídica afasta investidores estrangeiros e compromete a previsibilidade, que é um dos pilares para qualquer estratégia de investimento sólida.
A lógica da carga tributária no Brasil
O caso dos fundos é mais um exemplo de como o peso dos impostos no Brasil recai, direta ou indiretamente, sobre quem trabalha, consome e investe. Do Imposto de Renda ao ICMS, passando pelo IOF, praticamente todas as movimentações financeiras de um cidadão estão sob algum tipo de tributação.
Mesmo quando o dinheiro é poupado e investido com disciplina, o governo encontra formas de participar — seja via IR, seja agora por meio da tributação de fundos como empresas.
O que o investidor pode fazer agora?
Apesar da frustração, há caminhos para mitigar os impactos:
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Diversificação: incluir ativos fora dos FIIs e Fiagros pode reduzir a exposição à nova tributação.
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Acompanhamento de votações: o Congresso pode reverter o veto. Fique atento e participe da discussão.
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Avaliação de fundos: fundos com maior eficiência operacional e contratos longos podem sofrer menos impacto.
Além disso, manter uma postura ativa e buscar conhecimento são formas de preservar sua rentabilidade em meio a um cenário de mudanças.
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