Em um levantamento inédito, foi possível identificar os fundos imobiliários (FIIs) que mais sofreram perdas em seu valor patrimonial desde o início de 2022. A análise considerou um banco de dados com mais de 60 fundos de papel, revelando um cenário desafiador, especialmente em meio a altas taxas de juros, inflação e mudanças no comportamento dos ativos.
Fundos como MGHT11, BCRI11 e HCTR11 lideram o ranking negativo, com perdas que ultrapassam 15% em valor patrimonial — um indicativo claro de que, mesmo com bons dividendos, os riscos associados aos ativos subjacentes podem comprometer o desempenho de longo prazo.
Por que os FIIs estão perdendo valor patrimonial?
O impacto das taxas de juros
A principal razão para essa retração patrimonial está relacionada à curva de juros futura. Quando há um aumento nas expectativas de juros, especialmente no médio e longo prazo, os títulos que compõem as carteiras dos fundos sofrem marcação a mercado, provocando queda no valor patrimonial dos FIIs.
Operações desvalorizadas
Muitos fundos de papel possuem CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) atrelados a setores mais arriscados ou a operações que, ao longo do tempo, perderam valor de mercado. Isso se refletiu diretamente no valor dos ativos do fundo, impactando negativamente o VP (Valor Patrimonial).
Ranking dos fundos com maiores quedas
A seguir, listamos os fundos que mais perderam valor patrimonial no período analisado:
Top 10 FIIs que mais perderam valor patrimonial (2022–2024)
| Fundo | Queda Patrimonial (%) |
| MGHT11 | -69% |
| BCRI11 | -20% |
| HCTR11 | -16,7% |
| IRDM11 | -14% |
| IRIM11 | -13,5% |
| IVO11 | -11,8% |
| XPCI11 | -11% |
| BRCO11 | -10,5% |
| VGHF11 | -9,7% |
| MXRF11 | -9,4% |
Casos que chamaram atenção
MGHT11: Um fundo de hotéis com problemas estruturais
Com foco em imóveis locados para a rede Selina, o MGHT11 foi um dos que mais chamou atenção. A queda de quase 70% em seu valor patrimonial expõe não apenas os desafios da recuperação do setor hoteleiro pós-pandemia, mas também os riscos de concentração de locatários problemáticos.
HCTR11: Desvalorização acentuada
O HCTR11, conhecido por sua alta distribuição de dividendos, também sofreu uma desvalorização patrimonial significativa. Sua queda de 16,7% reforça a importância de avaliar não só o rendimento mensal, mas também a saúde do portfólio de CRIs.
MXRF11: A surpresa negativa
O MXRF11, um dos FIIs mais populares da bolsa e com o maior número de cotistas, apresentou uma queda de 9,4%. Apesar de seu histórico de solidez, a marcação a mercado e o ambiente macroeconômico adverso impactaram sua estrutura patrimonial.
FIIs que se valorizaram no mesmo período
Nem tudo foi queda. Alguns fundos apresentaram crescimento patrimonial, contrariando a maré do mercado:
| Fundo | Valorização Patrimonial (%) |
| FITO11 | +7,2% |
| RBRX11 | +1% |
| VGIR11 | +0,9% |
| RZAT11 | +0,8% |
A valorização desses ativos está atrelada à qualidade das gestoras, ao perfil dos ativos e à gestão eficiente frente ao cenário macroeconômico.
Qual a queda patrimonial aceitável em um FII?
A resposta varia conforme o perfil do investidor, mas perdas acima de 5% já merecem atenção. Quedas expressivas acima de 10% podem indicar problemas estruturais, inadimplência ou má alocação de recursos.
Mesmo que a desvalorização patrimonial nem sempre impacte os rendimentos distribuídos no curto prazo, ela pode afetar o valor de mercado da cota, dificultando uma possível saída do investimento sem prejuízos.
O que o investidor deve observar além da rentabilidade
- Transparência na gestão: Relatórios gerenciais bem elaborados ajudam a entender os motivos das oscilações.
- Qualidade dos CRIs: Avaliar o tipo de ativo, indexador (IPCA, CDI) e o risco de crédito envolvido.
- Histórico de inadimplência: Alguns fundos mantêm ativos problemáticos que geram impactos contínuos no patrimônio.
Riscos existem até nos FIIs mais populares
A análise dos FIIs que mais perderam valor patrimonial mostra que nem sempre os fundos mais conhecidos estão imunes a perdas. A marcação a mercado, o cenário macroeconômico e a gestão ativa são determinantes para a preservação do valor patrimonial — e, consequentemente, da segurança do investidor.
Acompanhar esses dados com atenção é essencial para tomar decisões mais embasadas e evitar surpresas no longo prazo. Fundos com perdas acentuadas exigem investigação mais profunda, especialmente se os dividendos distribuídos não condizem com a realidade patrimonial do fundo.
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