Em um mercado cada vez mais seletivo com os fundos de tijolo, o GARE11 surge como um dos destaques de 2025, combinando estratégia híbrida, solidez contratual e uma das maiores distribuições de dividendos do setor. Com uma gestão ativa, contratos atípicos e uma tese de investimento bem definida, o fundo tem chamado atenção tanto de iniciantes quanto de investidores experientes.
Mas será que o GARE11 ainda está com desconto? Ainda vale a pena investir? Neste artigo, vamos destrinchar o relatório de gestão, entender os impactos da última venda de ativo e revelar os principais indicadores que sustentam a atratividade deste fundo.
GARE11: híbrido, resiliente e com inquilinos de peso
Portfólio robusto e diversificado
O GARE11 conta atualmente com 40 imóveis e um mix entre logística e renda urbana, com foco crescente neste último. Embora a maior parte da receita ainda venha dos galpões logísticos, o fundo vem migrando gradativamente para contratos de longo prazo com grandes redes varejistas, o que amplia a previsibilidade e o retorno da operação.
Entre os inquilinos, destacam-se gigantes como Carrefour, BRF, Grupo Mateus, Pão de Açúcar e Air Liquide, todos com contratos atípicos e multas integrais em caso de rescisão.
Venda milionária e impacto direto no caixa
Um dos principais eventos recentes foi a venda de um imóvel logístico alugado para a BRF, por R$ 273 milhões. A operação, concluída em março de 2025, resultou em:
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Lucro bruto de R$ 71,5 milhões;
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Redução de R$ 144 milhões na dívida do fundo;
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Aumento de R$ 128 milhões na disponibilidade de caixa.
O lucro obtido com a venda deve ser transformado em resultado e, posteriormente, distribuído como dividendos, reforçando a atratividade do GARE11 para o investidor de longo prazo.
Subscrição eficiente que aumentou o rendimento
Ao contrário de muitas emissões que diluem cotistas e reduzem o retorno, o GARE11 executou uma subscrição bem-sucedida, alocando os recursos captados em ativos com alto cap rate — como unidades do Carrefour —, o que elevou sua projeção de rendimento.
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Antes da emissão: faixa entre R$ 0,84 e R$ 0,88 por cota.
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Após a emissão: faixa entre R$ 0,85 e R$ 0,92 por cota.
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Yield estimado: entre 11% e 13% ao ano.
Alavancagem sob controle e estruturada
O GARE11 trabalha com uma alavancagem liquida de 23,3%, mas com cobertura para mais de 10 anos. A dívida foi estruturada com base em contratos de longo prazo como garantia, o que diminui o risco da operação.
Essa estratégia é comum em fundos híbridos com contratos atípicos. Ao “vender” o contrato como garantia, o fundo obtém capital antecipado, que é usado para novas aquisições. Desde que a receita dos imóveis seja superior à despesa financeira gerada pela operação, o processo é sustentável — e, no caso do GARE11, isso está ocorrendo com eficiência.
Indicadores que sustentam a atratividade
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Dividend yield anualizado: 12,7%
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PvP (Preço sobre Valor Patrimonial): 0,92
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Vacância física e financeira: 0%
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Prazo médio dos contratos: 13,9 anos
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Liquidez média diária: R$ 6,3 milhões
Além disso, o fundo nunca precisou utilizar reservas para complementar dividendos — uma evidência de consistência operacional.
Comparação com fundos pares
Ao ser comparado com outros FIIs híbridos e logísticos, como HGLG11, XPLG11, BTLG11 e GGRC11, o GARE11 demonstra desempenho superior em termos de yield e gestão de portfólio.
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Híbridos: média de dividendos de 10,3% ao ano. O GARE11 entrega 12,7%.
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Logísticos: média de 10,5%.
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Renda Urbana: 12,3%, ainda abaixo do GARE11.
Essa performance superior tem relação direta com a boa gestão, a escolha dos inquilinos e a estratégia de alocação de capital.
Riscos e pontos de atenção
Apesar dos fortes fundamentos, é importante destacar que a concentração da receita em poucos inquilinos — com destaque para o Carrefour, responsável por cerca de 31% da receita — pode representar um risco de concentração. No entanto, a solidez dessas empresas e os contratos atípicos ajudam a mitigar esse fator.
Outro ponto importante é a alavancagem. Embora bem gerida, ela exige acompanhamento contínuo. Fundos como o XPML11 sofreram com o descontrole da dívida — algo que o GARE11, por ora, evita com reservas sólidas e cronograma de amortização bem distribuído.
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