O fundo imobiliário FATN11, da gestora BR Capital, manteve o pagamento de R$ 0,80 por cota em abril, um rendimento competitivo frente à média do mercado de FIIs. No entanto, a recente incorporação de parte do edifício Brasílio Machado trouxe alterações relevantes à tese do fundo, despertando preocupação entre investidores sobre o risco de concentração e o impacto na vacância do portfólio.
Mudança na tese: de pulverizado a concentrado?
Tradicionalmente, o FATN11 se destacava como um fundo de lajes corporativas pulverizadas, adquirindo pequenos conjuntos em diversos prédios – uma estratégia pensada para diluir riscos e garantir maior previsibilidade de receita. Contudo, com a incorporação de seis pavimentos e meio do edifício Brasílio Machado, a tese sofreu um desvio.
A operação elevou a participação do fundo neste único prédio para aproximadamente 20% do portfólio total, algo significativo dentro de um fundo com R$ 400 milhões de patrimônio. A movimentação aconteceu via incorporação de outro FII da própria gestora, alterando substancialmente a exposição do FATN11.
Vacância de 70% acende sinal de alerta
O edifício incorporado veio com uma vacância inicial de cerca de 70%, o que naturalmente pressiona o desempenho do fundo. Ainda assim, a BR Capital informou que 27% da área já foi locada e outros 24% estão em fase avançada de negociação, sinalizando esforço da gestora para reverter o cenário.
Apesar dos avanços pontuais, a gestora não divulgou a vacância consolidada do portfólio após a fusão, dificultando a análise de impacto real. Essa falta de transparência tem gerado críticas de investidores mais atentos à saúde estrutural do fundo.
Venda de ativos diminui e receita extra recua
Nos últimos meses, os rendimentos do FATN11 foram complementados com lucros de vendas de ativos, mas abril marcou uma desaceleração. A única transação concluída foi a venda do conjunto 132 no edifício Milênio, com ganho de cerca de R$ 500 mil. Há ainda mais dois imóveis em fase final de venda, com potencial de gerar mais R$ 2,2 milhões em ganhos futuros.
Essa diminuição da atividade de venda pode pressionar os próximos rendimentos caso a vacância dos novos ativos não seja revertida com agilidade.
Renda consistente e caixa controlado
Mesmo com o cenário de maior vacância, o fundo manteve distribuição estável de R$ 0,80 por cota, refletindo receitas de aluguel ajustadas por inflação, verbas rescisórias e dividendos recebidos de outros FIIs da mesma gestora. O valor patrimonial atual é de R$ 98, enquanto as cotas negociam no mercado por cerca de R$ 75, gerando desconto atrativo para novos entrantes.
Com mais de 17 mil cotistas e liquidez mensal superior a R$ 12 milhões, o FATN11 apresenta alavancagem controlada e caixa saudável, segundo os dados mais recentes. Ainda assim, o número de cotistas caiu nos últimos meses, reflexo do movimento vendedor comum após incorporações.
Riscos e caminhos para o futuro
A principal inquietação dos investidores recai sobre o risco de concentração. O fundo, que sempre se posicionou com um portfólio pulverizado, agora precisa lidar com um prédio que sozinho representa quase 6 mil m² de área locável. A expectativa é que a gestora venda parte desses pavimentos nos próximos trimestres para voltar ao modelo diversificado, considerado mais resiliente.
Além disso, espera-se que a BR Capital divulgue indicadores consolidados, como a vacância geral, de forma mais clara e acessível, para permitir que o mercado avalie com maior precisão os desafios enfrentados após a incorporação.
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