Recentemente, o Fundo Imobiliário FATN11 anunciou a aquisição de 10 unidades comerciais distribuídas por sete edifícios diferentes. Embora essa movimentação fortaleça o patrimônio do fundo, avaliado atualmente em aproximadamente R$ 380 milhões, houve redução nas distribuições mensais para os cotistas, passando para R$ 0,80 por cota, abaixo do mês anterior.
Motivos da queda nas distribuições
A queda na distribuição dos dividendos do FATN11 ocorreu principalmente devido ao aumento das despesas pontuais associadas às recentes aquisições, incluindo gastos com honorários advocatícios, laudos de avaliação dos imóveis e corretagem. Além disso, despesas recorrentes como IPTU e reajustes nos contratos de locação também impactaram negativamente o resultado final.
Aquisição detalhada das novas lajes
As novas unidades adquiridas possuem um valor médio por metro quadrado de R$ 15.200 e já vêm prontas para utilização imediata (plug and play), incluindo móveis. Importante destacar que aproximadamente 63% do pagamento dessas aquisições foi realizado com cotas do próprio FATN11, emitidas a um valor patrimonial de R$ 98,23 por cota. Atualmente, o valor de mercado dessas cotas está na faixa dos R$ 74,60, o que gera certa preocupação sobre a diluição e o potencial impacto negativo no preço da cota.
Aumento da vacância e impacto nas receitas
Um ponto de alerta é o aumento previsto na vacância. A aquisição das novas unidades trouxe, inicialmente, espaços vazios ou com baixa ocupação, o que reduz o rendimento por cota devido à diluição das receitas por um número maior de cotas. Hoje, cerca de 29% das áreas adquiridas já estão ocupadas com contratos formalizados, mas é necessário monitorar atentamente como o fundo administrará a ocupação dessas novas lajes.
Para mitigar esse efeito inicial, foi acordado com os cotistas do fundo vendedor, o FBM (Brasílio Machado), que eles cobrirão parcialmente despesas com IPTU e condomínio durante o período inicial de transição, ajudando a manter a saúde financeira do FATN11 enquanto busca locatários definitivos.
Redução de cotistas e movimentações recentes
O fundo sofreu uma queda de quase 7% no número de cotistas, o que sugere um movimento de saída devido à recente redução das distribuições e preocupações sobre o impacto das novas aquisições no valor das cotas.
Por outro lado, a receita operacional bruta teve um aumento, refletindo principalmente contratos novos e reajustes realizados em três contratos específicos, além do retorno dos pagamentos regulares do edifício Olímpia Park.
Estratégia de investimento e ganhos de capital
O FATN11 mantém uma estratégia agressiva de negociação de ativos, frequentemente obtendo ganhos de capital por meio de vendas pontuais. Em negociações recentes, por exemplo, o fundo conseguiu um ganho adicional de aproximadamente R$ 65.000, equivalendo a cerca de R$ 0,016 por cota. Além disso, estão previstas novas vendas que podem gerar até R$ 500.000 em ganhos de capital adicionais, fortalecendo ainda mais o resultado operacional do fundo.
Perspectivas e recomendações aos cotistas
Embora o cenário apresente desafios como vacância elevada e pressão sobre o valor das cotas, a estratégia de aquisição adotada pelo FATN11 é alinhada ao seu perfil tradicional de realizar negociações pontuais com imóveis plug and play, ou seja, prontos para utilização imediata, o que pode acelerar a ocupação futura e reduzir impactos negativos no médio prazo.
Recomenda-se aos investidores manterem atenção especial aos próximos relatórios para acompanhar a taxa de ocupação das novas unidades, a evolução das despesas operacionais e o desempenho das próximas distribuições. A expectativa é que, após o período inicial de ajuste, as distribuições possam retornar ao patamar habitual, refletindo a estabilização das despesas.
O FATN11 passa por um período estratégico de expansão que pode oferecer ganhos expressivos a longo prazo, desde que a gestão consiga equilibrar rapidamente os novos desafios operacionais. O monitoramento constante das métricas financeiras e da taxa de vacância será essencial para a tomada de decisões assertivas pelos investidores.
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