O fundo imobiliário LVBI11, conhecido por sua alta liquidez e qualidade nos ativos logísticos, vem enfrentando um desafio recente: o aumento da vacância. Com a saída de inquilinos importantes e áreas recém-adquiridas ainda não alugadas, a taxa de ocupação, antes considerada excelente, agora gera preocupação entre investidores.
O que está acontecendo com a vacância do LVBI11?
Recentemente, o fundo passou por movimentações significativas, como a entrada de novos inquilinos, entre eles Nestlé, Solistica, AEL, e a Cervejaria Cidade Imperial. Entretanto, a saída da Seca e a desocupação do ativo de Mauá pela DIA, que enfrenta recuperação judicial, geraram espaços não ocupados.
A aquisição do imóvel em Cajamar, embora estratégica, elevou a vacância física do fundo de apenas 0,7% para 4,2%. Além disso, no próximo mês, com a saída de inquilinos em Jandira, a vacância poderá alcançar aproximadamente 11%, exigindo ações rápidas da gestão.
Impactos econômicos imediatos
A atual vacância terá efeito direto sobre os rendimentos distribuídos. Com os últimos pagamentos em torno de R$ 0,83 por cota, a expectativa é que haja uma redução temporária caso as áreas permaneçam vagas por um período prolongado. A área de Cajamar, por exemplo, possui uma receita mínima garantida (RMG) até dezembro de 2025, garantindo rendimentos mensais mesmo sem inquilinos, mas a pressão para encontrar novos ocupantes é evidente.
Fazendo uma conta simples, se a área que ficará vaga corresponde a cerca de 6% das receitas totais do fundo, o rendimento poderia reduzir temporariamente em aproximadamente 5 centavos por cota, caindo para algo próximo de R$ 0,78.
Como está a saúde financeira do LVBI11?
Apesar desses desafios, o fundo possui uma reserva financeira considerável, atualmente em cerca de R$ 0,34 por cota. Se a situação se prolongar, esta reserva poderia cobrir parcialmente a redução dos rendimentos por até sete meses, garantindo certa estabilidade para os cotistas.
Além disso, o patrimônio do LVBI11 permanece sólido, avaliado em cerca de R$ 2 bilhões, com valor patrimonial por cota próximo de R$ 124,87. A gestão também mantém uma baixa alavancagem, com dívidas praticamente insignificantes e vencimentos longos, proporcionando segurança adicional aos investidores.
Qualidade e localização dos ativos
O fundo mantém uma carteira diversificada, predominantemente composta por galpões logísticos classe A, localizados estrategicamente perto dos grandes centros comerciais, especialmente São Paulo. A alta qualidade dos ativos e localização estratégica são pontos positivos que ajudam na rápida recolocação de inquilinos.
A carteira ainda conta com contratos majoritariamente atípicos (mais seguros para investidores), com multas elevadas para rescisões antecipadas, garantindo maior estabilidade e previsibilidade para os rendimentos futuros.
Processos de recuperação judicial em andamento
Outro fator relevante para investidores é o impacto das recuperações judiciais envolvendo alguns inquilinos como DIA, Americanas e Sequoia. Atualmente, esses processos têm potencial para trazer cerca de 17 centavos por cota de volta ao fundo, o que poderia reforçar significativamente as reservas caso sejam resolvidos favoravelmente.
Perspectivas para 2025
A gestão do LVBI11 agora foca em realocar rapidamente os espaços vagos para evitar maiores impactos financeiros. Dado o histórico positivo da administração e a qualidade dos imóveis, é esperado que os esforços resultem na recuperação dos níveis de ocupação ainda em 2025.
Para investidores de longo prazo, a queda temporária nos rendimentos pode até representar uma oportunidade de aquisição a preços atrativos, caso a cota sofra desvalorização.
O que esperar Para os próximos meses?
Nos próximos meses, os investidores devem acompanhar de perto os esforços da gestão para relocar rapidamente os imóveis vagos. As reservas financeiras do fundo fornecem certa tranquilidade, mas é fundamental que novas locações ocorram para manter a estabilidade financeira do fundo.
Se o fundo conseguir rapidamente realocar os espaços, especialmente o imóvel em Cajamar, o impacto financeiro poderá ser mínimo e os rendimentos retornarão rapidamente ao patamar habitual.
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