O fundo imobiliário CPTS11, da gestora Capitânia, vem passando por uma transformação importante nos últimos meses. Com uma estratégia que inicialmente priorizava Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), o fundo está, gradualmente, se reposicionando para se tornar um FOF (Fundo de Fundos Imobiliários).
Essa mudança, embora sutil nos primeiros momentos, ganhou força e agora salta aos olhos de quem acompanha os relatórios gerenciais. O CPTS11 já concentra mais de 50% do portfólio em fundos imobiliários, reduzindo a fatia de CRIs, que já foi superior a 70%, para cerca de 34%.
Queda no número de cotistas preocupa investidores
Um dado que chama atenção no cenário recente do CPTS11 é a queda expressiva no número de cotistas. O fundo, que encerrou 2024 com mais de 372 mil investidores, segue em ritmo de evasão, refletindo talvez a falta de clareza da gestora sobre os próximos passos da estratégia.
A ausência de uma comunicação mais direta sobre o plano de transformação do fundo — que já foi discutido em assembleia — parece gerar insegurança, principalmente para os investidores mais iniciantes. A recomendação dos especialistas é clara: transparência gera confiança, especialmente em fundos amplamente distribuídos no varejo.
Entenda a nova composição da carteira
Da renda fixa ao mercado secundário de FIIs
Com a reestruturação em curso, o CPTS11 vem substituindo gradualmente os CRIs por cotas de fundos imobiliários. Atualmente, o portfólio do fundo está composto da seguinte forma:
- 52% em cotas de FIIs (maior parte do tipo “tijolo”, ou seja, ativos lastreados em imóveis físicos)
- 34% em CRIs
- 11% em operações compromissadas
- 3% em caixa ou outros instrumentos
Essa movimentação indica que o fundo está buscando maior liquidez e potencial de ganho de capital no mercado secundário de FIIs, deixando para trás a previsibilidade dos recebíveis.
Exposição e maiores posições
Na parte dos CRIs, a exposição está distribuída entre os setores de shopping centers, renda urbana e imóveis comerciais. Já nos FIIs, o CPTS11 concentra posições em fundos de papel e tijolo, incluindo alguns produtos da própria Capitânia, o que pode gerar conflito de interesses se não for bem gerido.
Dividendos: estabilidade até o fim do ano
A boa notícia para quem já é cotista é que a gestão sinalizou no último relatório uma expectativa de manutenção dos rendimentos em R$ 0,08 por cota até o final de 2025. A banda de pagamento projetada está entre R$ 0,07 e R$ 0,09, o que proporciona previsibilidade — uma qualidade essencial em tempos de instabilidade econômica.
A rentabilidade acumulada do mês, conforme divulgado, foi de R$ 0,088 por cota, com pagamento efetivo de R$ 0,08 e pequena reserva para os meses seguintes.
O que está impulsionando o mercado?
O recente movimento de alta das cotas do CPTS11 — que chegaram a se recuperar cerca de R$ 1 em relação ao fundo do mercado — surpreendeu alguns investidores. Mas nem tudo tem explicação clara.
Alguns fatores externos, como o possível avanço em acordos no conflito Rússia-Ucrânia e incertezas na guerra tarifária entre EUA e China, podem estar influenciando o humor do mercado. No cenário interno, a inflação ainda preocupa e há pressão política sobre os gastos públicos, o que impacta diretamente as projeções da Selic e a atratividade dos fundos de papel.
Papel ou tijolo: onde está o valor?
Embora os FIIs de tijolo estejam subindo, parte do movimento é creditado a uma correção técnica, após fortes quedas anteriores. Já os fundos de papel, como o CPTS11 era até pouco tempo atrás, parecem apresentar uma valorização mais justificada, dado o cenário inflacionário atual.
A inflação acumulada no primeiro trimestre veio forte, com expectativa de persistência até o segundo semestre. Isso favorece os ativos indexados ao IPCA, muito comuns nos CRIs.
Riscos e pontos de atenção
Apesar dos sinais positivos, alguns pontos exigem atenção redobrada:
- Perda de cotistas: A evasão pode sinalizar insatisfação com a gestão ou com a falta de clareza nas decisões.
- Carteira em transição: O fundo está deixando de ser um produto previsível de renda fixa para apostar em maior volatilidade.
- Exposição a ativos da própria gestora: É preciso acompanhar para que não haja favorecimento indevido.
- Operações compromissadas ainda elevadas: Embora tenham caído de 20% para 11%, ainda são uma parcela relevante que historicamente trouxe dor de cabeça.
O CPTS11 continua sendo um fundo relevante, com histórico sólido e boa liquidez. A mudança de perfil, porém, exige atenção redobrada dos investidores. A ausência de um direcionamento mais claro sobre a estratégia futura da Capitânia deixa espaço para incertezas.
Para quem busca dividendos estáveis e tem tolerância a certa dose de volatilidade, o CPTS11 ainda pode ser uma opção interessante. No entanto, para quem prioriza segurança e previsibilidade, talvez seja hora de reavaliar a exposição.
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