Investidores estão entusiasmados com o fundo imobiliário CPSH11 devido a seus retornos expressivos, mas é crucial entender o que impulsiona esses resultados e quais os riscos envolvidos.
Retorno alto: entenda o que está por trás
Atualmente, o fundo tem apresentado uma relação de dividendos sobre o valor patrimonial muito acima da média do mercado. Seu valor patrimonial está em R$ 171,14 por cota, e seu retorno (yield) vem superando significativamente os pares, o que chama atenção dos investidores.
Porém, esse retorno elevado não surge sem razão. Boa parte dos ganhos está relacionada ao método de pagamento das aquisições dos imóveis. O fundo paga apenas uma parte do valor total dos imóveis adquiridos inicialmente e recebe o aluguel integral, inflando temporariamente os dividendos distribuídos.
Impactos econômicos e financeiros
Apesar dos números atraentes, é importante destacar os seguintes pontos:
Dívidas e parcelamentos
O fundo acumula uma dívida considerável, que ultrapassa os R$ 100 milhões em pagamentos programados, com parcelas significativas previstas já para 2025. Por exemplo:
- Iguatemi Fortaleza possui dívida alta com parcelas pendentes significativas.
- Iguatemi Alphaville possui três parcelas importantes a serem pagas até 2026.
- Fashion Outlet também possui obrigações imediatas que somam R$ 15 milhões ainda este semestre.
Essas dívidas representam um risco expressivo, já que o fundo possui atualmente apenas R$ 2,2 milhões em caixa.
Como essas dívidas afetam os dividendos futuros?
Com baixo valor em caixa e altas obrigações financeiras, o fundo terá que adotar uma das seguintes medidas:
- Venda de imóveis para honrar compromissos financeiros, o que pode reduzir dividendos futuros.
- Captação de recursos via emissão de cotas ou dívida via CRIs, impactando diretamente na rentabilidade futura e possivelmente reduzindo as distribuições mensais.
Performance dos ativos
Apesar dos riscos financeiros, o portfólio atual é formado por shoppings de excelente qualidade, como o Iguatemi Fortaleza e Iguatemi Alphaville, com ótimas localizações e baixa vacância comprometida, garantindo alta ocupação e receitas consistentes.
Vacância e receita operacional
O fundo apresenta desempenho sólido na receita operacional líquida e baixa taxa de vacância. Contudo, essa boa performance pode ser ameaçada caso o fundo precise vender ativos para quitar suas dívidas pendentes.
O que esperar para os próximos anos?
Para o futuro próximo, existem cenários possíveis que devem ser monitorados pelos investidores:
- Venda de ativos: Redução do portfólio para pagar dívidas, impactando negativamente os rendimentos.
- Emissão de cotas: Possibilidade de emissão abaixo do valor patrimonial, o que pode diluir o valor das cotas e afetar negativamente o cotista atual.
- Endividamento via CRIs: Possibilidade de novas dívidas com pagamentos mensais, podendo pressionar os dividendos distribuídos.
Recomendações e pontos de atenção
Investidores devem considerar cuidadosamente esses aspectos antes de tomarem decisões. Fundos com retornos excepcionalmente altos sempre devem ser vistos com cautela, e é fundamental estar ciente dos riscos embutidos.
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