A taxa Selic voltou a atingir um patamar elevado, chegando a 14,25% ao ano, o maior nível desde 2016. Em meio a esse cenário de juros altos, muitos investidores se perguntam: ainda vale a pena investir em fundos imobiliários ou é melhor correr para a renda fixa? Neste artigo, vamos explorar como essa taxa impacta os FIIs, quais estratégias adotar e quais ativos podem garantir rentabilidade acima de 1% ao mês, mesmo com a Selic nas alturas.
O que muda nos investimentos com a Selic em alta?
A Selic, taxa básica de juros da economia, é o principal instrumento do Banco Central para controlar a inflação. Quando ela sobe, os investimentos em renda fixa se tornam mais atrativos, oferecendo retornos mais elevados e com maior segurança. Isso faz com que muitos investidores migrem parte de seus recursos para opções como Tesouro Direto, CDBs, LCIs e LCAs, o que pode pressionar negativamente os fundos imobiliários.
Por outro lado, essa movimentação abre oportunidades. Enquanto os fundos de tijolo – que investem em imóveis físicos – tendem a sofrer com menor demanda por locação e financiamentos mais caros, os fundos de papel, que aplicam em CRIs atrelados ao CDI ou IPCA, podem se beneficiar da alta dos juros, entregando rendimentos superiores.
Estratégias de alocação: como equilibrar FIIs e renda fixa
Diante desse cenário, o investidor precisa encontrar um ponto de equilíbrio entre segurança e rentabilidade. Gabriel Porto, investidor e educador financeiro, sugere que, com a Selic acima dos 10%, é prudente manter ao menos 30% da carteira em renda fixa. Entre os destaques estão:
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Tesouro IPCA+ 2029, oferecendo IPCA + 7,95% ao ano, o que garante mais de 10% de rendimento anual real.
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Tesouro Selic 2031, ideal para reserva de emergência, com liquidez diária e rendimento acima da poupança e de muitos CDBs.
Esses títulos se destacam em simulações, superando até mesmo LCI, LCA e fundos DI em termos de rentabilidade final.
Fundos imobiliários de papel: dividendos turbinados com a Selic alta
Os FIIs de papel, que investem em CRIs indexados ao CDI ou IPCA, são os grandes beneficiados com os juros altos. Entre as opções recomendadas, destacam-se:
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MXRF11: o fundo mais popular do mercado, com histórico sólido de mais de 10 anos.
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RBRR11: reconhecido pela qualidade das garantias e ausência de inadimplência.
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KNCR11: gerido pela Kinea, tem histórico consistente de rendimentos acima de 1% ao mês.
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MCRI11: opção para quem busca fundos com cotas abaixo de R$ 10 e potencial de dividend yield entre 1% e 1,3% ao mês.
Esses fundos aproveitam o cenário de juros altos para entregar rendimentos expressivos, mas exigem atenção ao risco de crédito dos CRIs.
Fundos de tijolo: onde estão as oportunidades
Embora os FIIs de tijolo sofram com a concorrência da renda fixa em tempos de Selic alta, eles podem oferecer boas oportunidades para investidores de longo prazo, já que suas cotas tendem a ser negociadas com desconto. Os segmentos preferidos de Gabriel Porto incluem:
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Galpões logísticos: com destaque para HGLG11 e BTLG11, que investem em imóveis alugados para empresas como Mercado Livre, Amazon e Shopee.
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Shopping centers: representados por XPML11, HSML11 e MALL11, que geram receita não apenas de aluguéis, mas também de estacionamento, eventos e marketing.
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Varejo: com TRXF11 e HGRU11, focados em imóveis alugados para grandes varejistas como Pão de Açúcar e Mateus.
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Lajes corporativas: como o PVBI11, que investe em imóveis na Faria Lima, região nobre de São Paulo, com inquilinos como Google e Amazon.
Esses segmentos oferecem potencial de valorização patrimonial, além de rendimentos isentos de imposto de renda, um diferencial importante frente à renda fixa tributada.
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