O fundo imobiliário TRX Real Estate FII (TRXF11) divulgou seu relatório gerencial de abril de 2025, e os dados chamaram atenção do mercado. Com 58 imóveis e uma forte presença no setor de varejo e serviços, o fundo continua a atrair investidores em busca de rendimento. Mas, ao mesmo tempo, levanta discussões sobre risco e alavancagem.
Dividendos: pagamento acima da média
Quanto TRXF11 está pagando?
O fundo anunciou o pagamento de R$ 0,93 por cota, com yield mensal de 0,92% e yield anualizado de 12,68% — valores que o posicionam entre os fundos híbridos mais atrativos do momento.
Quando comparado a outros FIIs como KNRI11, HGRU11 e ALZR11, o TRXF11 se destaca no topo da tabela de rendimentos, perdendo apenas para BTHF e TIGAR.
Portfólio imobiliário: expansão e diversificação
58 imóveis e 20 inquilinos
O fundo segue em rota de crescimento, com 58 imóveis distribuídos entre grandes redes como Açaí, Mateus, Pão de Açúcar, Leroy Merlin, Hospital Albert Einstein e Decathlon. A diversificação de inquilinos é um ponto positivo frente a outros FIIs com apenas 5 a 8 inquilinos em média.
Contratos atípicos: 93% de segurança
Um dos grandes diferenciais é que 93% dos contratos são atípicos, ou seja, têm cláusulas rígidas de saída com multas pesadas. Isso garante previsibilidade de receitas e reduz o risco de vacância repentina.
Obras e projetos em andamento
Entre os principais empreendimentos em construção está o Hospital Albert Einstein, com avanços significativos nas obras. Outras construções envolvem lojas do Grupo Mateus em Aracaju, Pará e São Gonçalo. O fundo também informa detalhadamente o estágio de cada obra, o que demonstra transparência e planejamento.
Estratégias de alavancagem e securitização
R$ 159 milhões antecipados com CRI e CCI
O fundo adotou uma estratégia ousada de antecipação de recebíveis, usando contratos atípicos como garantia para levantar R$ 159 milhões via CRI e CCI.
- CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários): vinculados a imóveis do Grupo Mateus.
- CCI (Cédulas de Crédito Imobiliário): lastreados nos imóveis da Leroy Merlin, Decathlon e Obramax.
Essas operações permitiram preservar o caixa do fundo e equilibrar as necessidades financeiras de curto e médio prazo, sem recorrer a novas emissões de cotas.
Venda de imóveis com lucro
O fundo também avança na venda estratégica de ativos, como imóveis em Ipatinga (MG) e na Av. Brasil (RJ), com potencial de lucro de R$ 1,50 por cota. Essa movimentação ajuda a reduzir a alavancagem e melhora o perfil financeiro do fundo.
Alavancagem: risco sob controle?
Indicadores financeiros
- Índice de Endividamento: 69% (alerta vermelho, ideal <50%)
- Alavancagem Financeira: 1,69 (zona verde, considerada conservadora)
- Índice de Solvência: 2,44 (próximo do ideal >3)
Apesar do alto índice de endividamento, o fundo mostra capacidade de pagamento e planos concretos de pré-pagamento da dívida CCI em até 12 meses, sem custo adicional.
Indicadores de vacância
- Vacância Física: 0,22%
- Vacância Financeira: 0,42%
Números excelentes para o segmento, reforçando a qualidade da gestão e a ocupação plena dos ativos.
Rentabilidade: valeu a pena?
Nos últimos cinco anos, o TRXF11 superou o CDI, o IFIX e outros FIIs de perfil semelhante:
- 5 anos: Medalha de Ouro
- 3 anos: Ganhou do CDI por pouco
- 12 meses: Medalha de Prata, ainda com desempenho satisfatório
Mesmo com desafios, o fundo manteve consistência e entregou retorno acima da média para quem comprou após a pandemia.
TRXF11 é para você?
O TRXF11 é um fundo híbrido, diversificado e com boa gestão, indicado principalmente para investidores com apetite a risco. Sua forte alavancagem é compensada por contratos atípicos, vacância quase nula e uma estratégia clara para redução de dívidas.
Pontos fortes:
- Altos dividendos
- Contratos atípicos (segurança)
- Diversificação de inquilinos e imóveis
- Transparência e relatórios bem estruturados
Pontos de atenção:
- Alavancagem ainda elevada
- Depende de execução da estratégia de venda e pré-pagamento
Se você busca um FII com potencial de valorização e está disposto a lidar com um pouco mais de risco, o TRXF11 pode ser uma excelente escolha para compor sua carteira de renda passiva.
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