O fundo imobiliário XPCI11 surpreendeu mais uma vez seus cotistas com uma distribuição mensal robusta de R$ 0,84 por cota, mantendo a consistência que tem marcado sua performance recente. Com foco em operações de originação e estruturação próprias, o fundo vem colhendo ganhos de capital frequentes e aproveitando prêmios implícitos para turbinar seus rendimentos.
Mas, apesar da tranquilidade aparente, um olhar mais atento revela desafios importantes no horizonte: desvalorização do valor patrimonial, deságio expressivo e oscilação nas taxas de indexadores como IPCA e CDI. A seguir, destrinchamos o que há por trás do bom rendimento, quais riscos monitorar e o que esperar nos próximos meses.
Modelo de gestão do XPCI11: foco em CRIs próprios e ganho de capital
O XPCI11 (XP Crédito Imobiliário) é conhecido no mercado por sua abordagem diferenciada: cerca de 95% de sua carteira está alocada em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), sendo que grande parte dessas operações são estruturadas internamente pela equipe gestora. Isso permite maior controle sobre risco, rentabilidade e prazos, além de gerar ganhos de capital recorrentes.
Recentemente, o fundo realizou uma venda parcial de um CRI da MRV, com lucro de aproximadamente R$ 14 mil, valor que, mesmo modesto, contribuiu para manter a distribuição em patamares elevados. Além disso, investiu R$ 5 milhões em um novo CRI da Embra, com taxa de CDI + 4%, acima da média da carteira, demonstrando apetite por operações com retorno diferenciado.
Rendimento e reservas: distribuição robusta com colchão de segurança
A última distribuição anunciada foi de R$ 0,84 por cota, valor levemente superior ao mês anterior (R$ 0,83). O fundo utiliza o regime de caixa na apuração de resultados, ou seja, distribui o que efetivamente entrou, descontadas as despesas.
Um dos pontos positivos é a reserva de lucros acumulada: o XPCI11 mantém R$ 0,44 por cota em reserva, o que representa mais da metade de uma distribuição mensal. Essa reserva pode ser usada em períodos de inflação mais baixa – como o próximo, que considerará o índice de janeiro –, ajudando a manter o patamar atual de rendimentos mesmo com eventual recuo de receitas.
Impacto da inflação e indexadores no rendimento
A maior parte da carteira do XPCI11 é indexada ao IPCA, com 80% da exposição atrelada à inflação e os outros 20% ao CDI. Essa composição torna o fundo sensível a variações nos índices. Com a inflação de janeiro mais baixa, é provável que os próximos rendimentos apresentem ligeira retração.
Contudo, a gestão sinaliza que a reserva poderá ser utilizada para suavizar essas variações, mantendo o rendimento acima de R$ 0,80 por cota nos próximos anúncios – uma estratégia que reforça a previsibilidade e o apelo do fundo para investidores que buscam renda mensal.
Patrimônio em queda: ponto de atenção no XPCI11
Apesar da boa performance nos rendimentos, o XPCI11 vem enfrentando desvalorização no valor patrimonial de suas cotas. Esse fenômeno não é exclusivo do fundo e reflete a abertura das curvas de juros futuros, que impactam a marcação a mercado dos CRIs.
Hoje, a cota de mercado gira em torno de R$ 78, com um deságio de quase 11% em relação ao valor patrimonial. Isso gera um retorno implícito de IPCA + 10,33%, extremamente atrativo para um fundo classificado como high grade, cuja taxa média de aquisição está em IPCA + 6,77%.
Qualidade da carteira: risco controlado
O XPCI11 mantém um LTV médio de 51%, ou seja, para cada R$ 100 em garantias, há R$ 51 de exposição. Isso dá ao fundo uma margem confortável em caso de inadimplência. A duration das operações, mais longa devido ao perfil conservador da carteira, é compatível com o nível de risco.
Entre as maiores posições, destacam-se CRIs com taxas como IPCA + 5,9%, IPCA + 6,75% e CDI + 3%, demonstrando equilíbrio entre segurança e retorno. A carteira é majoritariamente composta por créditos corporativos e residenciais, com exposição diversificada em setores como varejo, alimentação e shopping centers.
Posição em FIIs: ponto fraco da estratégia?
Na parcela alocada em fundos imobiliários (cerca de 3,6% do patrimônio, equivalente a R$ 28 milhões), o XPCI11 investe em ativos como MCCI11, BTCI11, GCRI11 e RVBI11. Embora sejam fundos de qualidade, essa alocação costuma levantar críticas por conta da bitributação e menor previsibilidade desses investimentos.
Há quem defenda que o capital poderia ser mais bem alocado em CRIs próprios, maximizando o retorno e alinhando-se melhor à filosofia do fundo.
Liquidez e número de cotistas
Com mais de 68 mil cotistas e liquidez diária superior a R$ 1,3 milhão, o XPCI11 é um fundo bastante acessível no mercado secundário. Esse volume proporciona facilidade de entrada e saída, característica importante para investidores que prezam pela flexibilidade.
Comparativo de desempenho: CDI, NTN-B e XPCI11
Nos últimos meses, o desempenho do XPCI11 ficou abaixo de indicadores como o CDI e a NTN-B, especialmente devido à queda do valor da cota no mercado secundário. Entretanto, após a divulgação do último relatório, a cota apresentou recuperação parcial, reduzindo a defasagem frente aos benchmarks.
O XPCI11 segue como um fundo de perfil conservador, com gestão ativa, foco em CRIs próprios e geração consistente de caixa. A combinação de boa distribuição mensal, reserva acumulada e baixo risco de inadimplência fazem do fundo uma opção atrativa para quem busca renda passiva com estabilidade.
Por outro lado, o investidor deve ficar atento à valorização da cota patrimonial, que ainda sofre com os efeitos do cenário macroeconômico e da marcação a mercado. Se o cenário de queda de juros se consolidar, o fundo tende a se beneficiar tanto em cotação quanto em rendimento.
Para quem busca um FII tranquilo, previsível e com upside no médio prazo, o XPCI11 ainda é uma alternativa sólida – especialmente com o deságio atual acima de 10%.
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