O SPXS11 é um fundo imobiliário (FII) do tipo multiestratégia, que combina investimentos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), cotas de outros FIIs e ações, buscando diversificar o portfólio e explorar diferentes fontes de retorno. Com aproximadamente 20 mil cotistas, o fundo é administrado pela XP Asset Management e oferece uma alternativa para quem procura exposição a ativos de renda fixa e variável dentro de um mesmo produto.
Principais movimentações recentes do SPXS11
Vendas de ativos e reforço de caixa
No mês mais recente, o SPXS11 realizou a venda de operações como JCC Brookfield Faria Lima, FC e Brookfield JK, com ganhos que totalizaram aproximadamente 10% da carteira. Essas transações bem-sucedidas não apenas fortaleceram o caixa do fundo, mas também abriram espaço para novas alocações estratégicas.
Além disso, houve a amortização final do CRIVIT, gerando mais liquidez para o fundo investir em novas oportunidades, especialmente diante de um cenário de Selic ainda elevada.
Impacto das movimentações na carteira e rendimentos
Valorização da carteira de ações
Outro destaque importante foi a valorização de mais de 10% da carteira de ações do fundo. Esse desempenho poderá influenciar positivamente os rendimentos futuros, considerando que os ganhos de capital podem ser distribuídos aos cotistas.
Resultado operacional e expectativa de distribuição
Apesar de um resultado mais tímido neste último mês — impactado por um indexador de inflação (IPCA) mais fraco em janeiro —, as expectativas para os próximos meses são positivas. Com a inflação de fevereiro mais robusta, é possível que o fundo volte a registrar resultados mais próximos dos R$ 2,2 milhões vistos no início do ano, retomando a distribuição de cerca de R$ 0,10 por cota.
É importante lembrar que o pagamento recente de R$ 0,09 por cota foi viabilizado com o uso de reservas, que agora se encontram praticamente esgotadas.
Estrutura e perfil de risco do SPXS11
Taxas e performance
O SPXS11 apresenta uma taxa de administração de 0,8% ao ano e taxa de performance de 20% sobre o que exceder o IMA-B. Apesar da taxa de performance, o custo de administração é competitivo em comparação com outros FIIs multiestratégia.
Alocação dos ativos
A alocação atual do fundo é:
- CRIs: 68%
- Fundos Imobiliários: 14%
- Ações: 3%
- Caixa: 14%
O forte posicionamento em CRIs (majoritariamente atrelados ao IPCA e CDI) reflete um perfil de investimento voltado para a geração de renda recorrente, ainda que com riscos específicos de crédito e mercado.
Sensibilidade e expectativa de retorno
De acordo com as análises internas, o portfólio líquido do SPXS11 proporciona um retorno estimado em IPCA + 15,22%, considerando o desconto patrimonial atual (por volta de 10%). Esse nível de retorno é atrativo, principalmente para investidores que buscam exposição a ativos high grade em um ambiente de juros altos.
Liquidez e negociação de cotas
A liquidez média diária do fundo gira em torno de R$ 510 mil, um valor relativamente baixo em comparação a FIIs maiores, mas compatível com o número reduzido de cotistas. O valor de mercado atual permanece cerca de 10% abaixo do valor patrimonial, após ter atingido deságios ainda mais expressivos no passado.
Carteira de CRIs: qualidade e riscos
A carteira de CRIs do SPXS11 é focada majoritariamente no setor residencial (92% da exposição), com operações concentradas em São Paulo. Cerca de 63% dos papéis estão em fase de obra, o que traz algum risco adicional relacionado a atrasos ou dificuldades de venda dos empreendimentos.
O perfil de risco pode ser classificado como moderado para agressivo, dado que, embora muitos papéis sejam considerados high grade, ainda há exposição a operações com risco de desenvolvimento.
Expectativas para o futuro do SPXS11
Com o caixa reforçado e a valorização da carteira de ações, o SPXS11 está bem posicionado para capturar novas oportunidades de mercado. As projeções indicam que o fundo deve manter ou até mesmo melhorar o patamar atual de distribuição de rendimentos, desde que o cenário macroeconômico siga favorável, especialmente em relação ao controle da inflação e estabilidade da taxa Selic.
Além disso, eventuais novas aquisições de CRIs de qualidade ou ganhos de capital com a venda de cotas de FIIs ou ações podem trazer surpresas positivas para os cotistas.
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