O fundo imobiliário BARI11 chamou atenção recentemente após sofrer uma expressiva queda em seu valor patrimonial desde 2022, trazendo desafios e oportunidades aos investidores. Com cotação oscilando entre R$ 55 e R$ 73 nos últimos meses, investidores se questionam sobre a sustentabilidade das altas distribuições e o futuro do fundo no atual cenário econômico.
Rentabilidade e distribuição de dividendos
Em sua última distribuição, o BARI11 pagou R$ 0,88 por cota, representando um rendimento atrativo, sobretudo para quem aproveitou a baixa cotação recente. O fundo possui um rendimento anualizado médio próximo a 16,3%, evidenciando o potencial para investidores atentos a oportunidades no mercado.
No entanto, o histórico de distribuição demonstra volatilidade. O fundo variou entre R$ 0,79 e R$ 0,95 nos últimos meses, refletindo sua alta sensibilidade ao comportamento da inflação.
Atraso no indexador e impactos esperados
Um diferencial significativo do BARI11 é seu atraso médio de três meses na incorporação do indexador em suas operações, enquanto a média do mercado gira em torno de dois meses. Esse atraso pode impactar diretamente nas distribuições futuras, especialmente considerando períodos recentes de inflação baixa.
Em janeiro de 2025, a inflação registrada foi de apenas 0,14%, o que pode resultar em uma redução temporária nos dividendos distribuídos, impactando diretamente os cotistas nos próximos anúncios. Contudo, o fundo conta atualmente com reservas acumuladas de R$ 0,28 por cota, valor que pode ser utilizado para mitigar eventuais quedas nas distribuições.
Composição da carteira e riscos associados
A carteira do BARI11 é majoritariamente composta por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com forte concentração em ativos pulverizados. Cerca de 62% de seu patrimônio está alocado em CRIs com múltiplos devedores, o que gera uma diversificação natural e redução no risco de inadimplência significativa. Atualmente, são 1.674 contratos ativos, com um Loan-to-Value (LTV) médio confortável de 60%.
A inadimplência atual é de 6% do saldo devedor, com 43 contratos passando por processos de negociação ou execução das garantias. Embora seja uma taxa administrável, a tendência requer atenção dos investidores, sobretudo em períodos econômicos mais adversos.
Segmentação e indexação da carteira
Quase 80% dos ativos estão indexados ao IPCA, com uma taxa média de IPCA +11,2%, o que posiciona o fundo no patamar de risco médio (middle risk). Anteriormente classificado como high grade, o aumento da taxa média dos CRIs para IPCA +8 reposicionou o fundo para um risco intermediário, condizente com sua exposição às operações pulverizadas.
Liquidez e impacto sobre cotistas
A liquidez diária média do BARI11 está em torno de R$ 600 mil, relativamente baixa em comparação com outros fundos do mercado. Essa característica pode representar um desafio para investidores com estratégias de curto prazo, além de poder gerar maior volatilidade nas cotações em períodos de stress no mercado.
Entre fevereiro e março de 2025, o fundo viu uma leve saída de cotistas, reduzindo o número total de cotas ativas, o que é um indicativo relevante para quem acompanha a confiança dos investidores no ativo.
Perspectivas e recomendações para investidores
Apesar das recentes turbulências, BARI11 ainda oferece uma relação risco-retorno interessante para investidores com perfil moderado, especialmente aqueles que buscam dividendos elevados em períodos favoráveis de inflação. Contudo, é essencial monitorar constantemente os relatórios gerenciais e os impactos econômicos, especialmente considerando a sensibilidade do fundo à inflação.
Especialistas recomendam atenção especial às reservas acumuladas, que podem garantir uma distribuição mais estável no curto prazo, e à composição da carteira pulverizada, que, apesar do risco médio, oferece proteção contra inadimplência pontual significativa.
O fundo imobiliário BARI11 continua sendo uma opção atraente para investidores atentos aos movimentos econômicos e à gestão ativa de riscos. Sua capacidade de manter rendimentos atrativos dependerá diretamente do comportamento inflacionário e da eficiência na gestão das reservas acumuladas. Com isso, investidores devem estar preparados para possíveis oscilações nos dividendos, mas com potencial significativo de ganhos no médio e longo prazo.
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