O fundo imobiliário KNRI11, gerido pela Kinea Investimentos, deu uma aula de gestão ao anunciar que seu projeto em desenvolvimento, o BioSquare, teve 100% do espaço alugado antes mesmo da conclusão da obra. A locatária? Nada menos do que a gigante Amazon, consolidando o ativo como um dos mais promissores do mercado imobiliário de alto padrão.
A obra, localizada na região de Pinheiros, em São Paulo, tem previsão de entrega para o primeiro trimestre de 2026. Mesmo assim, a totalidade da área já foi comprometida, refletindo a excelência na escolha do ativo e na condução das negociações pela gestora.
Detalhes da negociação: Amazon garante o espaço com aluguel competitivo
Segundo informações da plataforma Sila, parceira do Clube FII, a Amazon fechou a pré-locação por um valor aproximado de R$ 170/m². A obra do BioSquare, que já atingiu 32% de avanço físico, está na fase de montagem dos elevadores, consolidando o bom ritmo de execução.
Esse preço de locação é particularmente relevante para o mercado, pois:
- Está dentro de um patamar competitivo para a região de Pinheiros, abaixo de áreas como a Faria Lima.
- Indica que imóveis de alta qualidade encontram demanda sólida, mesmo em estágios iniciais de desenvolvimento.
- Permite projetar uma rentabilidade superior à inicialmente prevista para o projeto.
Análise financeira: cap rate superior ao estimado
Quando o desenvolvimento do BioSquare foi incorporado ao portfólio do KNRI11, o custo estimado de construção era de cerca de R$ 16.600/m², com expectativa de gerar uma rentabilidade de 9,5% ao ano.
No entanto, os números atuais indicam um cenário ainda melhor:
- Valor total estimado da obra (com correções): cerca de R$ 800 milhões.
- Receita locatícia anual estimada: aproximadamente R$ 72 milhões (considerando o aluguel de R$ 170/m²).
- Novo cap rate projetado: entre 10% e 12%, dependendo da evolução dos custos finais.
Ou seja, o empreendimento pode entregar um retorno significativamente superior ao previsto inicialmente, um diferencial importantíssimo para os cotistas.
Reajustes de custos e impacto no projeto
É importante observar que:
- Desde a estimativa inicial de custos em 2021, o mercado sofreu reajustes expressivos, especialmente devido ao impacto do INCC (Índice Nacional da Construção Civil).
- A análise de desembolsos revela que, até o momento, o fundo já aplicou cerca de R$ 267 milhões, valor que representa cerca de 32% do avanço da obra.
- Projeções indicam que o custo final do projeto será superior aos R$ 651 milhões inicialmente previstos, mas ainda dentro de parâmetros bastante aceitáveis, considerando a qualidade do locatário e a valorização do ativo.
BioSquare: localização estratégica e diferencial competitivo
O BioSquare está localizado em Pinheiros, um dos bairros mais vibrantes de São Paulo, com excelente conexão com eixos empresariais importantes. Apesar de não ser a Faria Lima, seu valor por metro quadrado e a atratividade para grandes empresas demonstram a força da localização.
O fechamento da locação para a Amazon também serve de termômetro para o mercado:
- Qualidade vence preço excessivo: ao contrário de outros fundos, como o PVBI11, que enfrentam dificuldades para fechar locações por insistirem em valores elevados, o KNRI11 apostou no equilíbrio entre qualidade e preço competitivo.
- Fundo reafirma a confiança do mercado: mesmo em um cenário econômico desafiador, o ativo atraiu um dos maiores players do mundo, evidenciando a confiança no projeto.
Outras movimentações: Botafogo Trend Center e pequenas vacâncias
O relatório gerencial do KNRI11 também apontou:
- Locação de mais um andar no Botafogo Trend Center, no Rio de Janeiro.
- Desocupação parcial no imóvel Lagoa Corporate pela empresa 7 Rio, causando aumento discreto na vacância, mas sem impacto relevante nos resultados.
Os rendimentos mensais seguem consistentes, mantendo o patamar de R$ 1,00 por cota, mesmo diante de novos investimentos e movimentações no portfólio.
O que esperar do KNRI11 após essa pré-locação
O caso do BioSquare reforça importantes lições para os investidores:
- Projetos bem localizados, com qualidade técnica e preços de locação competitivos, continuam encontrando forte demanda.
- O desenvolvimento de novos ativos, apesar de carregar riscos, pode gerar rentabilidades superiores às aquisições de imóveis prontos.
- A gestão ativa e responsável da Kinea fortalece a credibilidade do KNRI11 como uma das principais opções em fundos de lajes corporativas no Brasil.
Perspectiva: com a entrega do BioSquare e o início do pagamento dos aluguéis, o fundo tende a ganhar ainda mais robustez financeira, potencialmente aumentando o valor de mercado de suas cotas nos próximos anos.
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