Enquanto boa parte dos fundos imobiliários viu suas cotas derreterem no final de 2024, o ABCP11 agitou-se na contramão. Com valorização superior a 30% e distribuição estável de dividendos, o fundo chama a atenção pela resiliência, principalmente por estar concentrado em um único ativo: o shopping Grand Plaza, localizado em Santo André (SP). Mas o que explica esse desempenho diferenciado? Vamos analisar os resultados recentes e os principais fatores que sustentam a boa fase do fundo.
Principais números do ABCP11
- Cota de mercado : R$ 75,00
- Valor patrimonial (VP) : R$ 107,46
- P/VPA : Abaixo de 0,70 – o que sugere desconto
- Vacância : 1,5%, bem abaixo da média nacional de 4%
- Inadimplência : 4,3%, abaixo da expectativa de 5,1%
- Distribuição mensal : R$ 0,50 por cota
- Yield atual : Cerca de 0,66% ao mês
- Participação no Grand Plaza : 39%
Grand Plaza: um shopping resiliente e bem localizado
O principal ativo do fundo é o Grand Plaza Shopping , que apesar de ter sido construído em 1997, mantém desempenho sólido. O shopping abriga centenas de lojas, salas de cinema da rede Cinemark e áreas de lazer — elementos que sustentam o fluxo de visitantes e a receita do fundo. Localizado em Santo André (SP) , uma região em expansão e com vacância baixa, o imóvel apresenta estabilidade e boa demanda por locações comerciais.
Destaque: O ABCP11 não possui a totalidade do shopping, detendo cerca de 39% do empreendimento. Isso limita seu poder decisório, mas não impede bons resultados operacionais.
Resultados operacionais robustos no início de 2025
Os dados recentes indicam um início de ano positivo para o fundo. O resultado operacional líquido de janeiro ultrapassou R$ 1 milhão, representando um crescimento de 4% em relação ao mesmo período de 2024 e 88% acima do valor orçado .
Receita e desempenho por segmento
- Lojas de lazer : Maior contribuição em receita
- Mall e mídia (quiosques, placas e letreiros) : Retorno expressivo
- Âncora : Único segmento com leve recuo de receita
- Vendas totais : Crescimento de 5%
- Estacionamento : Receita maior, mesmo com leve queda no fluxo de carros
Dividendos e política de distribuição
Apesar de ter registrado R$ 1,27 de resultado por cota , o fundo optou por distribuir apenas R$ 0,50 no último mês. O restante foi alocado como reserva para suavizar eventuais quedas de receita nos meses de menor movimento, como é comum em fundos de compras. Uma reserva acumulada chega a R$ 0,77 por cota , o equivalente a mais de um mês e meio de dividendos.
Essa estratégia garante maior previsibilidade para o cotista, mesmo com a sazonalidade do setor.
Investimentos recentes e reformas em andamento
Em 2025, o ABCP11 destinou R$ 795 mil para reformas no shopping, focando principalmente no setor de lazer e em melhorias como remediação ambiental , troca de piso e modernização de fachadas . Além disso, inquilinos como o Madeiro também realizaram investimentos internos de aproximadamente R$ 400 mil .
Essas iniciativas visam manter o apelo comercial, aumentar o fluxo de visitantes e, consequentemente, aumentar a receita do fundo ao longo do ano.
Riscos de fundo: concentração e liquidez
Apesar dos resultados positivos, o ABCP11 possui riscos importantes:
- Ativo único
A exposição exclusiva ao Grand Plaza limita a diversificação. Problemas pontuais no shopping podem afetar diretamente os rendimentos do fundo.
- Participação minoritária
Com apenas 39% de participação, o fundo não detém o controle sobre decisões estratégicas de compras.
- Liquidez reduzido
O volume médio diário negociado gira em torno de R$ 50 mil , o que pode dificultar a saída rápida do investimento. Além disso, grandes players como o HGBS11 detêm cerca de 20% das cotas do fundo, o que concentra ainda mais uma base de investidores.
Comparativo com o IFIX e desempenho histórico
Nos últimos 12 meses, enquanto o IFIX acumula queda, o ABCP11 apresentou valorização. Isso evidencia a força do fundo em meio a um cenário de instabilidade no setor de fundos imobiliários.
O fundo mantém um desempenho acima da média , inclusive considerando a valorização da cota somada ao retorno via dividendos. Ainda assim, sua rentabilidade atual está abaixo dos picos anteriores , o que pode indicar espaço para novas altas — ou uma estabilização, dependendo das distribuições próximas e da movimentação do setor.
Para quem busca renda passiva consistente , o ABCP11 pode ser uma alternativa interessante, principalmente pelo histórico de distribuição estável, boa localização do ativo e resultados operacionais robustos.
Contudo, é importante ponderar os riscos de concentração e a baixa liquidez do fundo. O ideal é que o ABCP11 componha uma carteira diversificada de FIIs, evitando exposição excessiva a um único ativo.
O ABCP11 é um exemplo raro de fundo de compras que manteve firmeza mesmo em um cenário adverso para os FIIs. Seu desempenho superior ao mercado, aliado a uma gestão prudente e um ativo resiliente, faz dele um caso digno de atenção.
Para investidores atentos à renda passiva, o fundo merece ser distribuído de perto — mas sempre com avaliação cautelosa do perfil de risco.
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