O fundo imobiliário RZTR11, da gestora Riza Asset, entregou mais uma vez dividendos consistentes de R$ 1,05 por cota em março. No entanto, o cenário macroeconômico atual, com a taxa Selic em 14,25% ao ano, vem impactando diretamente a atratividade e o preço de mercado do fundo, que ainda se mantém abaixo do valor patrimonial.
Fundo segue distribuindo, mas juros reduzem vantagem
Com uma cota de mercado a R$ 91,29 e valor patrimonial de R$ 96,64, o RZTR11 aparenta estar descontado, mas esse desconto, segundo análises, reflete fielmente a condição atual do fundo. A principal explicação está no modelo de operação: embora classificado como fundo de “tijolo”, sua estrutura é majoritariamente baseada em operações de sale and leaseback, nas quais o fundo adquire terras com direito de recompra pelo vendedor.
Spread abaixo de 1% pressiona cotas
A taxa média de arrendamento dos contratos do fundo é de 15,24%, o que, diante de uma Selic de 14,25%, representa um spread de menos de 1%. Isso reduz significativamente o diferencial de retorno em relação a alternativas mais conservadoras da renda fixa, como CDBs e Tesouro Direto, desestimulando novas entradas no fundo e pressionando a valorização das cotas.
Segundo o relatório gerencial de março, o RZTR11 possui 22 ativos em carteira, com foco em propriedades agrícolas localizadas principalmente no Centro-Oeste. A gestão destacou que o fundo continua performando dentro do esperado e que os dividendos previstos devem se manter entre R$ 1,00 e R$ 1,10 até o meio de 2025, sustentados pelo ganho de capital acumulado em operações anteriores.
Potencial de valorização depende do descasamento de contratos
Apesar da pressão no curto prazo, o fundo ainda apresenta potencial de valorização patrimonial. Isso ocorre porque, caso o arrendatário opte por não recomprar a terra — o que cancela a opção de recompra — o fundo poderá vendê-la ao preço de mercado, que costuma ser significativamente superior ao valor originalmente pago.
Esse cenário, embora improvável, já se concretizou em outras ocasiões, gerando ganhos expressivos de capital. No entanto, o gestor alerta que a maioria dos contratos segue cumprida pelos vendedores, que utilizam a operação como forma de obter liquidez temporária com recompra futura planejada.
Expectativas para o fundo com queda da Selic
O RZTR11 está entre os fundos que mais devem se beneficiar de um ciclo de corte na Selic, conforme apontado em análises anteriores. A sensibilidade do fundo aos juros de curto prazo é alta, o que significa que qualquer sinal de redução nos juros pode provocar forte reprecificação das cotas no mercado secundário.
O portfólio do fundo é dividido entre três frentes estratégicas:
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Land Equity (ganho de capital com propriedades consolidadas);
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Buy & Lease (arrendamento com opção de recompra);
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Sale & Leaseback, que domina a carteira atual.
Enquanto isso, o setor agrícola segue com bom desempenho. Estados como Mato Grosso e Goiás apresentaram safras robustas de soja e avanço satisfatório no plantio do milho safrinha, mantendo a estabilidade operacional das fazendas arrendadas pelo fundo.
Embora os dividendos de R$ 1,05 sejam um atrativo pontual, o baixo spread frente à Selic limita a valorização da cota e torna o investimento menos competitivo diante de alternativas de renda fixa. O RZTR11 segue sendo uma opção para investidores que buscam renda com lastro em ativos reais, mas sua performance de preço continuará atrelada à política de juros.
Para investidores posicionados, o foco deve permanecer no acompanhamento da trajetória da Selic e no eventual descumprimento de contratos, que podem abrir espaço para ganhos extraordinários com a venda de propriedades.
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