O fundo imobiliário RZTR11 (Riza Terrax), especializado em arrendamento de terras, está chamando a atenção dos investidores ao oferecer rendimentos mensais de 1,05 por cota, o que equivale a uma taxa anualizada superior a 12%, com base em um contrato prefixado de 21,79% ao ano que vigora até agosto de 2030. No entanto, apesar da atratividade do retorno, o risco de diluição por novas emissões levanta alertas entre os cotistas.
Rentabilidade acima da média em cenário de Selic alta
O atual cenário macroeconômico, com a Selic em patamar elevado e inflação ainda resistente, pressiona os fundos imobiliários de papel e os atrelados ao CDI. Nesse contexto, travar uma rentabilidade elevada em ativos prefixados passou a ser uma estratégia relevante para investidores conservadores e de longo prazo.
É o caso do RZTR11. O fundo da Riza Asset garante uma rentabilidade mensal de 1,05 por cota, sustentada por contratos agrícolas que oferecem retornos previsíveis, mesmo diante da possível queda futura da Selic. Segundo análise de demonstrativos financeiros, esse rendimento é gerado integralmente pela operação, sem depender de lucros com vendas de terras.
O contrato com a Agropecuária FR: a joia da carteira
A grande âncora do desempenho atual do RZTR11 é um contrato firmado com a Agropecuária FR, que assumiu um arrendamento após o não cumprimento de recompra da terra pelo proprietário anterior. O novo contrato estabeleceu taxa fixa de 21,79% ao ano até agosto de 2030, garantindo previsibilidade e retorno acima da média do mercado.
Essa taxa contrasta com os demais contratos do portfólio, que giram entre 10% e 12% ao ano. Como consequência, o contrato da Agropecuária FR representa um diferencial relevante para a performance do fundo até o fim da década.
Sustentabilidade dos rendimentos
Além da força do contrato, o RZTR11 conta com reserva de lucro acumulada, atualmente em cerca de R$ 2,50 por cota, fruto da venda de propriedades em 2023. Essa reserva é liberada gradualmente em parcelas anuais, com previsão de nova liberação no mês de maio.
Contudo, vale observar que essas reservas já foram diluídas significativamente em 2024 por conta de uma emissão de cotas — fato que gerou críticas entre investidores, que alegam que o lucro obtido com as vendas não tem sido plenamente convertido em dividendos.
O fantasma da diluição: o maior risco do fundo
Apesar do bom momento atual, a maior ameaça à manutenção da rentabilidade de RZTR11 é a realização de uma nova emissão de cotas. Caso isso ocorra, os recursos captados seriam provavelmente investidos em novos ativos, possivelmente com rentabilidades inferiores ao contrato da Agropecuária FR. O impacto seria uma diluição da média da carteira, resultando em queda dos dividendos mensais.
Adicionalmente, a reserva acumulada também sofreria diluição, reduzindo o colchão de segurança para os rendimentos. Embora o gestor possa utilizar a reserva para suavizar a queda dos proventos num primeiro momento, a sustentabilidade dessa estratégia no longo prazo é limitada.
Expectativas para junho e os próximos anos
Com a previsão de nova parcela da reserva sendo liberada em maio, há possibilidade de dividendos mais robustos em junho, mesmo que o guidance divulgado não indique aumento. Historicamente, a gestora Riza já deixou de seguir suas próprias previsões, tanto para cima quanto para baixo, o que dificulta projeções mais precisas.
A dúvida que paira no mercado é: estamos realmente no topo dos juros no Brasil? Para os que acreditam que sim, o momento pode ser oportuno para travar rentabilidades atrativas por um longo período. No entanto, o risco de manter juros altos até 2026, em razão do cenário inflacionário e dos gastos públicos típicos de ano eleitoral, ainda é uma variável relevante para ser considerada.
O fundo RZTR11 representa uma oportunidade de garantir rendimentos acima de 1% ao mês até 2030, com base em contrato sólido e prefixado. Porém, o investidor deve ponderar os riscos relacionados a futuras emissões, que podem comprometer tanto a média da carteira quanto as reservas distribuídas.
Para quem busca previsibilidade em um ambiente de incerteza sobre os rumos da política monetária, RZTR11 se destaca como um FII que entrega resultado agora — mas que exige vigilância constante sobre os movimentos do gestor.
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