O fundo imobiliário GTWR11 (Green Towers) tem se destacado no mercado por oferecer dividendos mensais acima de 1% com base no valor de mercado da cota. Apesar da atratividade da renda passiva, o fundo levanta preocupações devido à sua estrutura monoativa e à dependência de um único inquilino: o Banco do Brasil, cujo contrato vence em outubro de 2028.
Situação atual do fundo
O fundo possui um único imóvel corporativo localizado em Brasília, o edifício Green Towers, com cerca de 76 mil m² de área bruta locável, dividido em várias lajes. O contrato atual é típico, reajustado pelo IGP-M, e prevê multa por rescisão antecipada, além de aviso prévio. Apesar da estrutura concentrada, o fundo está 100% ocupado e com todos os pagamentos em dia.
O número de cotistas chega a cerca de 36 mil, com liquidez diária por volta de R$ 800 mil, considerada razoável para um fundo de tijolo com essa configuração.
Desconto e desempenho da cota
A cota de mercado do GTWR11 é negociada com deságio significativo frente ao valor patrimonial, que gira em torno de R$ 99,69. No relatório mais recente, o valor de mercado indicado era de R$ 71, refletindo a desconfiança do mercado quanto aos riscos futuros.
Nos últimos cinco meses, o fundo acumulou uma valorização de 3,1%, sendo 6,5% apenas no último mês — resultado da recuperação recente na cotação. Ainda assim, o fundo tem desempenho inferior ao CDI e ao IFIX, mesmo considerando os dividendos pagos.
Expectativas de dividendos
A distribuição mais recente foi de R$ 0,83 por cota, valor que se aproxima do resultado recorrente mensal do fundo, atualmente na casa dos R$ 0,88. O DRE aponta uma margem confortável, o que abre espaço para possíveis incrementos futuros nas distribuições, caso o cenário permaneça estável.
A taxa de retorno sobre o valor de mercado (dividend yield) se aproxima de 1,2% ao mês, um dos maiores entre os FIIs de lajes corporativas, explicando o interesse de investidores mais arrojados.
Riscos relevantes
O principal risco do GTWR11 é a dependência de um único ativo e inquilino. Caso o Banco do Brasil decida não renovar o contrato em 2028, o impacto na vacância da região pode ser severo. Estima-se que o edifício represente cerca de 25% de toda a área locável de padrão triple A em Brasília.
Atualmente, a vacância nessa categoria está em torno de 5%, mas a devolução do imóvel elevaria esse número para 30%, dificultando a absorção pelo mercado. A concentração do portfólio agrava esse cenário, uma vez que não há diversificação geográfica nem de contratos.
Comparativo e análise de mercado
Em termos de benchmark, o GTWR11 se mostra competitivo quando comparado ao índice de lajes corporativas da região, com distribuição de rendimento acima da média. No entanto, a performance total do fundo ainda está aquém do CDI, considerando a desvalorização acumulada da cota.
O gestor não realizou vendas nem aquisições recentes, mantendo uma postura passiva. Isso limita a possibilidade de diluição de riscos, o que pode afastar investidores mais conservadores.
Oportunidade ou armadilha?
O GTWR11 pode ser uma oportunidade interessante para quem busca rendimentos elevados e aceita correr riscos específicos, como a vacância futura e a liquidez restrita. No entanto, sua estrutura monoativo, aliada à dependência de um único inquilino e à vulnerabilidade regional, exige monitoramento constante e apetite por risco.
O fundo pode continuar entregando bons resultados enquanto o contrato com o Banco do Brasil estiver em vigor, mas sua performance futura dependerá diretamente de negociações de renovação ou de uma eventual reestruturação do portfólio.
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