O VGIR11 — um dos fundos imobiliários mais acompanhados pelos investidores — vem passando por mudanças relevantes no cenário de distribuições de dividendos. A redução nas distribuições recentes já era esperada, mas os próximos passos exigem atenção redobrada para quem acompanha ou pretende investir no ativo.
Situação atual do VGIR11
Com aproximadamente 12 mil cotistas e uma liquidez diária de R$ 653 mil, o VGIR11 enfrenta um cenário desafiador. O fundo, que durante muito tempo distribuiu cerca de R$ 0,15 por cota, recentemente reduziu suas distribuições para R$ 0,12.
Mesmo assim, o rendimento ainda permanece interessante — próximo a 1,5% ao mês — considerando a cotação de mercado em torno de R$ 8,15. No entanto, a tendência é de novas quedas nos rendimentos a partir de 2026.
Impacto das dívidas e da alavancagem
O principal ponto de atenção no VGIR11 é a alta alavancagem: cerca de 64% do patrimônio é financiado via dívida. Essa relação é preocupante, especialmente em um ambiente de juros mais elevados.
Em abril, o fundo realizou uma operação de CRI para consolidar pagamentos de um imóvel adquirido — o Edifício BM336. Foram reunidos valores que venceriam em 2025 e 2026, totalizando cerca de R$ 65 milhões, com um custo elevado: IPCA + 8% ao ano e prazo de 15 anos.
Apesar da estratégia de alongamento da dívida, ainda restam outras parcelas a pagar — somando R$ 226 milhões — previstas para março de 2026, sem que o fundo possua caixa suficiente para quitá-las.
Expectativas de dividendos para 2026
Segundo projeções internas, a distribuição de dividendos deverá continuar caindo:
- De R$ 0,12 atuais, os rendimentos devem migrar para um patamar entre R$ 0,07 a R$ 0,09 por cota mensal em 2026.
- Considerando o preço atual da cota, o retorno mensal futuro pode ficar próximo de 0,9%, ainda atraente para fundos de tijolo, mas abaixo do histórico recente.
Causas da redução
- Queda natural dos rendimentos por conta da maior despesa financeira.
- Vacância elevada em imóveis estratégicos, como o Edifício Buriti (vacância financeira de 65%) e outros ativos menores.
- Alavancagem agressiva, pressionando o fluxo de caixa.
Riscos em destaque
O VGIR11 carrega um conjunto de riscos que merecem atenção especial:
- Alto Endividamento: A proporção de dívida sobre patrimônio líquido é elevada, e novos CRIs podem ser necessários.
- Vacância elevada: Principalmente no Edifício Buriti e em outros ativos, impactando diretamente as receitas.
- Custo de Dívida: O CRI contratado a IPCA + 8% é considerado caro para padrões de fundos imobiliários, aumentando a pressão sobre a distribuição.
- Liquidez Modesta: Com apenas R$ 653 mil negociados por dia, a liquidez é inferior à de FIIs mais tradicionais.
Estratégias do fundo
Apesar dos desafios, a gestão do VGIR11 adota estratégias para tentar equilibrar o cenário:
- Redução da Vacância: Há um esforço ativo para preencher espaços vazios, especialmente no Buriti e no Cidade Jardim.
- Renegociação de Aluguéis e Contratos: A maioria dos contratos é indexada à inflação, o que protege parcialmente a receita contra a corrosão do poder de compra.
- Gestão das Dívidas: A aposta em CRIs de longo prazo visa ganhar fôlego para enfrentar os pagamentos pesados previstos para 2026.
Portfólio atual e características dos imóveis
O portfólio do VGIR11 é composto por imóveis bem localizados:
- Cidade Jardim: Vacância de apenas 9%.
- BFC: Vacância de 7,6%.
- Buriti: Vacância preocupante de 65%.
- Outros imóveis menores apresentam ocupação plena ou quase plena.
Em termos de qualidade, os ativos são bem avaliados, localizados em São Paulo e Rio de Janeiro — pontos estratégicos para negócios e locação comercial.
Perspectivas futuras
A expectativa é que o fundo continue entregando rendimentos interessantes, embora em patamares mais modestos. A distribuição de 7 a 9 centavos por cota em 2026 deve estabilizar o retorno do fundo próximo a 0,9% ao mês.
Contudo, o investidor deve acompanhar de perto:
- Vacância dos ativos.
- Evolução do endividamento.
- Possíveis novos CRIs ou vendas de imóveis.
Esses fatores serão determinantes para a saúde financeira e a atratividade do VGIR11 nos próximos anos.
O VGIR11 ainda é uma opção interessante para investidores que aceitam um risco um pouco maior em busca de bons rendimentos. Contudo, com a alta alavancagem e a expectativa de queda nos dividendos, a análise criteriosa se torna indispensável.
Fique atento às próximas movimentações, especialmente aos relatórios gerenciais e anúncios de renegociações de dívidas ou vendas de ativos.
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